마음에 쏙 드는 집을 발견했어요. 계약 직전까지 갔을 때, 부동산에서 꼭 확인해보라는 서류가 있죠.
바로 ‘등기부등본’
어려운 용어도 많고 무슨 말인지 알쏭달쏭해서 지레 겁부터 먹기 쉬워요. 솔직히 저도 처음엔 “이걸 언제 다 읽나” 싶었거든요.
하지만 이 서류를 볼 줄 모르면? 내 소중한 보증금을 한순간에 날릴 수도 있어요. 오늘 집의 건강검진 결과표, 등기부등본을 함께 정복해봅시다.
등기부등본이 뭐길래 이렇게 중요할까
등기부등본을 사람으로 치면 ‘건강검진 결과표’예요. 아니면 ‘인사기록카드’라고 봐도 되고요.
이 서류에는 집의 주소와 면적 같은 기본 정보는 물론이고요. 지금까지 누가 주인이었는지, 현재 주인은 누구인지, 그리고 이 집을 담보로 빚은 없는지까지. 집의 모든 역사와 현재 상태가 낱낱이 기록되어 있어요.
즉, 집과 계약하기 전에 집의 신분과 재정 상태를 투명하게 들여다볼 수 있는 유일한 공식 문서인 셈이죠.
등기부등본의 3가지 구성요소
등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉘어요. ‘표제부’, ‘갑구’, ‘을구’.
이 세 가지만 알면 절반은 성공이에요.
표제부: 집의 주민등록증
표제부는 이 집의 물리적인 정보를 보여주는 부분이에요. 사람의 주민등록증처럼 이 집의 주소, 건물 이름, 몇 층 몇 호인지, 면적은 얼마인지 등이 정확하게 나와 있죠.
내가 계약하려는 집의 주소와 표제부의 주소가 일치하는지부터 확인하는 게 첫 단계예요.
갑구: 진짜 주인이 누구인지 확인하기
갑구는 소유권에 관한 내용을 담고 있어요. 즉, 이 집의 주인이 누구인지를 보여주는 거죠.
가장 중요한 건? ‘소유자’ 란에 적힌 이름과 주민등록번호가 지금 나와 계약하려는 사람의 신분증과 일치하는지 확인하는 거예요. 만약 다르다면 진짜 주인이 아닌 사람과 계약하는 사기를 당할 수 있거든요.
또한 갑구를 볼 때 조심해야 할 단어들이 있어요. 집주인이 다른 곳에 빚을 져서, 채권자들이 이 집을 팔아 돈을 받아내려고 임시로 찜해놓은 상태를 말하는 무서운 단어들이죠.
‘가압류’, ‘압류’, ‘가처분’, ‘경매개시결정’.
이 단어들이 보이면? 내 보증금을 떼일 위험이 아주 높다는 강력한 경고등이에요. 이런 집은 절대로 계약하면 안 돼요.
을구: 이 집에 빚이 얼마나 있나
을구는 소유권 이외의 권리, 즉 대부분 ‘빚’에 관한 정보를 보여줘요.
집주인이 이 집을 담보로 은행에서 돈을 빌렸다는 뜻의 글자를 여기서 볼 수 있어요. 이걸 법에서는 ‘근저당권’이라고 부르죠.
근저당권이 왜 중요하냐고요? 만약 집이 잘못돼 경매로 넘어가면 은행이 내 보증금보다 먼저 돈을 받아 가거든요. 그래서 이 빚이 너무 많으면 위험해요.
을구가 아예 없다면? 그 집에 담보대출이 하나도 없다는 뜻이니 가장 좋은 거예요.
5억 아파트의 근저당권 실제 사례
시세 5억 원짜리 아파트에 전세보증금 3억 원으로 계약하려고 한다고 쳐봐요.
등기부등본 을구를 보니, 은행 이름과 함께 ‘채권최고액 1억 2000만 원’이라고 적힌 근저당권이 있어요. 여기서 채권최고액은 실제 빌린 돈보다 보통 120% 정도 높게 설정해요.
안전한지 계산하는 간단한 공식이 있어요. (집주인의 빚 + 내 보증금)이 집 시세의 70%를 넘지 않는 거예요.
이 경우는 어떨까요? (1억 2000만 원 + 3억 원)은 4억 2000만 원으로, 시세 5억의 84%에 해당해요. 70%를 훌쩍 넘기 때문에, 이 집은 보증금을 떼일 위험이 상대적으로 높은 집이라고 판단할 수 있어요.
등기부등본 확인은 탐정 놀이
사실 등기부등본 확인의 핵심은 단순히 글자를 읽는 게 아니에요. 서류 뒤에 숨어있는 집의 ‘과거’와 ‘현재 상태’를 파악해서 나의 ‘미래’를 지키는 탐정 활동이거든요.
귀찮고 어렵다고 건너뛰는 순간? 위험은 현실이 될 수 있어요.
등기부등본 확인 체크리스트
두 번 이상 꼭 확인하기
계약 직전, 잔금 치르기 직전. 최소 두 번은 확인해야 해요.
나쁜 집주인은 잔금 치르는 날 오전에 몰래 대출을 받기도 하거든요. 계약 전, 그리고 잔금을 내기 바로 직전에 다시 한번 등기부등본을 발급받아서 그 사이에 변동은 없는지 꼭 확인하세요.
을구가 깨끗하다고 안심은 금물
담보대출이 없더라도, 세금을 안 내서 생긴 압류는 ‘갑구’에 표시돼요. 을구가 깨끗하더라도 갑구까지 꼼꼼히 확인하는 습관이 중요해요.
현재 유효사항으로 발급받기
등기부등본을 발급받을 때 ‘말소사항 포함’을 선택하면 빨간 줄로 그어진 과거 기록까지 다 보여서 복잡해요.
현재 효력 있는 내용만 보여주는 ‘현재 유효사항’으로 발급받는 게 초보자가 보기에 훨씬 편리해요.
오늘 등기부등본의 ‘갑구’를 보면서 진짜 주인을 확인하는 게 중요하다고 했죠? 그렇다면 법적으로 ‘소유권’을 가진다는 건 대체 어떤 의미일까요? 다음 시간에는 소유권의 진짜 의미에 대해 알아보겠습니다.
Q: 계약하러 나온 분이 집주인의 아들이라고 하는데, 괜찮을까요?
A: 위험할 수 있습니다. 반드시 집주인 본인과 계약하는 것이 원칙입니다. 만약 대리인과 계약해야 한다면, 집주인의 인감도장이 찍힌 위임장, 집주인의 인감증명서, 그리고 대리인의 신분증을 모두 확인해야 합니다. 가장 안전한 방법은 집주인과 직접 영상 통화를 해서 계약 의사를 확인하는 것입니다.
Q: 을구가 아예 없어서 깨끗해요. 이건 무슨 뜻인가요?
A: 아주 좋은 신호입니다. 을구 섹션 자체가 없다는 것은 이 집을 담보로 한 빚, 즉 근저당권이 하나도 설정되지 않았다는 의미입니다. 갑구에만 문제가 없다면, 보증금을 떼일 위험이 매우 낮은 안전한 집이라고 볼 수 있습니다.
Q: 등기부등본에 ‘신탁등기’라고 되어 있는데 이건 뭔가요?
A: 집주인이 집의 소유권을 신탁회사에 맡겼다는 뜻입니다. 이 경우 법적인 소유자는 신탁회사이므로, 원래 집주인이 아닌 신탁회사의 동의를 받고 신탁회사와 계약을 해야 안전합니다. 절차가 복잡하고 위험성이 높아 초보자라면 신탁등기된 집은 가급적 피하는 것이 좋습니다.
Q: 어제 발급받은 등기부등본이 있는데, 이걸로 계약해도 되나요?
A: 안 됩니다. 등기부등본은 ‘지금 현재’의 상태를 보여주는 서류입니다. 어제와 오늘 사이에 집주인이 새로 대출을 받았을 수도 있습니다. 반드시 계약 직전, 잔금 직전 등 중요한 시점마다 새로 발급받아 확인해야 합니다.
Q: ‘등기부등본’이랑 ‘건축물대장’은 다른 서류인가요?
A: 네, 다른 서류입니다. 등기부등본이 집에 대한 ‘권리 관계’(누가 주인이고 빚은 얼마인지)를 보여준다면, 건축물대장은 집에 대한 ‘사실 관계’(면적, 층수, 허가받지 않은 불법 건축물 여부 등)를 보여줍니다. 안전한 계약을 위해서는 두 서류 모두 확인하는 것이 원칙입니다.
Q: ‘등기부등본’은 어디서 떼나요?
등기부등본은 온라인, 무인민원발급기, 직접 방문의 세 가지 방법으로 발급받을 수 있습니다. 가장 편리한 방법은 ‘인터넷등기소’ 홈페이지를 이용하는 것이며, 그 외에 지하철역이나 주민센터 등에 있는 무인민원발급기를 사용하거나 등기소 및 주민센터 창구를 직접 방문하여 신청할 수도 있습니다.
각 방법은 비용과 편의성에서 차이가 있습니다. 인터넷 발급이 24시간 가능하고 비용도 가장 저렴하여 초보자에게 가장 추천되는 방법입니다. 무인발급기나 방문 신청은 기기 운영 시간이나 창구 업무 시간의 제약이 있지만, 인터넷 사용이 어려운 경우 유용합니다.
