역세권, 이제는 ‘옛말’?! “서울 수도권 고가 부동산 시장의 변화”

오랫동안 이 시장에서 부동산 가치를 결정하는 가장 강력하고 핵심적인 요소는 바로 ‘역세권’, 즉 지하철역과의 근접성이었습니다.

서울 수도권의 부동산 시장은 그 복잡성과 역동성으로 인해 끊임없이 변화하는 양상을 보입니다. 역세권은 단순한 물리적 위치를 넘어, 현대 도시인의 삶의 질과 직결되는 ‘시간 가치’를 제공하며 주거용 부동산의 효용 가치를 극대화하는 것으로 여겨져 왔습니다. 역세권의 가치가 역사적으로 강조되어 온 것은 기본적으로 밀집된 도시 환경에서 통근 시간을 효율적으로 관리하려는 근본적인 필요성에서 비롯됩니다. 이는 역세권이 제공하는 절대적인 가치가 여전히 존재함을 의미하지만, 최근 고가 부동산 시장에서는 그 가치의 상대적 중요성이 변화되고있습니다. 새로운 지하철 노선 개통이 초기에는 상당한 프리미엄을 발생시키지만, 일단 이러한 인프라가 구축되고 가격에 반영된 후에는 다른 요소들이 부동산 가치를 차별화하는 데 더 큰 영향을 미치게 됩니다.

서울 수도권 고가 부동산 시장에서 역세권의 중요성이 점차 약화되는 현상을 심층적으로 분석하고자 합니다. 특히 가격이 일정 수준 이상 높아질 경우, 어떤 환경적 요인들이 역세권의 역할을 대체하거나 보완하며 부동산 가치를 견인하는지 구체적인 사례를 통해 설명할 것입니다. 나아가, 미국, 영국, 일본 등 선진국 도시들이 발전하면서 유사하게 역세권 외 다른 환경적, 라이프스타일적 요인이 부동산 가치에 더 중요해진 사례들을 비교 분석하여 서울 시장의 미래 방향성에 대한 내용을 다루겠습니다.

  1. 선진국 도시 발전과 부동산 가치 결정 요인의 변화

A. 미국: 역세권의 슬럼화, 자동차 의존성, 그리고 라이프스타일 중심의 가치 https://www.brookings.edu/articles/the-new-urban-economy-opportunities-and-challenges/

미국은 산업혁명 이후 도시는 인구 집중과 산업 발전을 통해 성장했습니다. 초기에 역세권은 교통의 요충지로서 상업과 주거의 중심지가 되었습니다. 도시의 발전이 지속되고 사람들의 소득수준이 높아지면서 점차적으로 사람들은 보다 넓은 주택을 선호하기 시작

스프롤 현상과 교외화현상이 일어났습니다  이 시기 대규모 단독 주택 중심의 교외 주거 단지가 형성되었고, 이는 자동차 산업의 발전을 견인하며 대중교통 접근성보다는 개인 차량을 통한 이동의 자유와 넓은 주거 공간을 선호하는 경향을 심화시켰습니다.

자가용 중심 사회에서는 대중교통에 대한 투자가 상대적으로 미비해지고, 대중교통 시스템 자체가 낙후되거나 비효율적으로 운영되면서 점차 대중교통은 소득이 낮은 사람들이 타는 교통으로 바뀌어갔습니다.

슬럼화되는 역세권지역은 점점 주거매력도가 떨어지며 고가주택의 패러다임은 새로운형태를 가지게됩니다. 

시간이 흐르면서 미국의 고가 주택 시장에서는 ‘학군’의 질이 주택의 매력도와 장기적 가치에 결정적인 영향을 미치는 가장 중요한 요소 중 하나로 자리 잡았습니다. 특히 자녀 교육을 중시하는 가족 구매자들은 우수 학군에 속한 지역을 적극적으로 찾아 나서며, 이는 해당 지역의 주택 가격 상승 압력을 높이고 시장 침체기에도 가치를 더 잘 유지하는 데 기여합니다.  

최근에는 ‘워커빌리티(Walkability)’가 높은 지역의 주택 가격이 더 높게 형성되는 경향이 나타나고 있습니다. 이는 단순히 대중교통 접근성뿐만 아니라 보행 친화적인 도시 형태, 고밀도, 혼합 용도 개발, 일자리 및 편의시설 접근성 등 ‘신 도시주의’ 원칙이 주거 가치에 미치는 긍정적인 영향을 보여줍니다. 또한, 고급 주택 시장에서는 스마트 홈 시스템, 넓은 레이아웃, 현대적 건축 디자인, 친환경 기능 등 맞춤형 고급 경험을 제공하는 요소들이 주요 가치 동인으로 작용합니다.

B. 영국: 런던 프라임 지역의 녹지, 학군, 그리고 국제적 수요

런던의 고가 부동산 시장에서는 공원, 정원 등 ‘녹지 공간’이 주택 가치에 상당한 프리미엄을 부여하는 핵심 요소로 작용합니다. 공공 녹지 공간에서 100m 이내 주택은 평균 2,500파운드(1.1%) 더 비싸며, 녹지 또는 수변 조망권은 추가적으로 4,600파운드(1.8%)의 가치 상승을 가져옵니다. 특히 하이드 파크, 켄싱턴 가든, 리젠트 파크 등 대형 공원 인근 지역은 런던 평균 대비 140% 이상의 높은 프리미엄을 형성합니다. 이러한 녹지 프리미엄은 교통 시설 접근성, 상업 지역 및 직장과의 거리, 학교 접근성 등 다른 요인들을 통제한 후에도 유의미하게 나타납니다

우수한 ‘학군’ 또한 영국 부동산 가치에 매우 중요한 요소로 인식됩니다. 상위 10% 초등학교 인근 주택은 런던에서 평균 38,800파운드 더 비싸며, 좋은 학교 인근 주택은 시장 침체기에도 가치를 더 잘 유지하는 경향이 있습니다. 이는 자녀 교육을 위한 학군 프리미엄이 부동산 시장에서 강력한 수요를 창출함을 보여줍니다.  

런던은 글로벌 금융 허브로서 국내외 부유층 투자자들의 수요가 꾸준하며, 메이페어(Mayfair), 나이츠브리지(Knightsbridge) 등 프라임 지역은 독점성, 세련된 취향, 세계적인 수준의 쇼핑 및 미식 경험, 높은 프라이버시 및 보안, 매력적인 조지아 양식 건축물, 풍부한 정원 광장, 문화적 랜드마크 근접성 등 ‘라이프스타일’과 ‘투자 안정성’이 가격을 견인하는 핵심 요인입니다. 이러한 지역의 주택은 대중교통 접근성보다는 그 지역이 제공하는 ‘총체적인 경험’과 ‘상징적 가치’로 인해 높은 가격을 형성합니다

런던의 고급 시장은 순수한 기능적 효용성보다 ‘경험적 가치’의 우위를 보여줍니다. 대중교통 연결이 존재함에도 불구하고, 극심한 프리미엄은 명성, 독점성, 그리고 엄선된 라이프스타일(고급 편의시설, 문화적 랜드마크) 및 환경적 품질(녹지 공간)과 같은 무형 자산에 의해 주도됩니다. 이는 초고액 자산가들에게 부동산이 단순한 주거 공간이 아니라, 원하는 삶의 방식에 대한 지위 상징이자 관문이며, 주변 환경과 편의시설의 품질이 통근 시간의 미미한 이득보다 훨씬 더 중요하다는 것을 시사합니다. 런던의 프라임 고급 시장은 독점성, 고급 편의시설, 문화, 프라이버시, 그리고 풍부한 정원 광장에 의해 주도되는 매우 높은 가격으로 특징지어집니다. 녹지 공간 과 최고 수준의 학교 또한 대중교통을 통제한 후에도 상당한 프리미엄을 형성합니다. 국제적인 수요 도 핵심 요소입니다. 이 시장은 기능적 편리함에서 ‘엄선된 경험’과 ‘투자 안정성’으로 가치 제안이 이동하는 것을 명확히 보여줍니다

C. 일본: 도쿄 고가 주택 시장의 핵심 요소 ,입지(Location)와 지리적 특성, 건축 품질 및 디자인, 브랜드가치, 그리고 학군

도쿄의 핵심 도심 지역인 치요다구, 주오구, 미나토구는 비즈니스, 상업, 문화의 중심지로서 압도적인 주거 선호도를 보이며 가장 높은 가격대를 형성합니다. 특히 미나토구 롯폰기, 시부야, 신주쿠 등은 고급 맨션이 밀집한 지역입니다. 여기에 조망권 (공원, 바다, 도쿄타워 등 상징적인 랜드마크)과 녹지 공간 접근성 (도심 속에서도 넓은 공원이나 녹지 공간에 가까운 쾌적한 환경)은 주택 가치를 더욱 높이는 요소입니다.

고급 주택을 건설하는 유명 건설사나 디벨로퍼의 브랜드는 주택의 가치를 높이는 중요한 요소입니다. 아자부다이 힐즈, 토라노몬 힐즈 등 대규모 재개발 프로젝트를 통해 조성되는 복합 단지 내 주거 시설은 새로운 랜드마크로서 높은 가격을 형성합니다

고급 건축 기술과 세련된 디자인, 그리고 다양한 편의 시설 (헬스장, 수영장, 라운지 등)을 갖추고 있어 고가 주택 시장을 선도합니다. 지진이 잦은 지역 특성상 내진 설계 및 안전성은 기본적인 요소입니다.

일본에서는 명문 공립 초등학교의 학군이 특히 중요하게 여겨지는 경우가 많습니다. 예를 들어, 도쿄의 분쿄구(文京区)는 도쿄대학을 비롯한 명문 대학과 좋은 초중고등학교가 밀집해 있어 대표적인 교육 특구로 알려져 있으며, 이 지역의 부동산은 높은 가치를 가집니다

2. 해외와 한국 주거 선택의 기준의 변화

서울, 미국(특히 교외 고급 주택 시장), 영국(런던 프라임 지역), 일본(도쿄 고가 주택 시장) 모두 도시가 발전하고 경제 수준이 높아지면서 주거 선택의 기준이 ‘이동 효율성’이라는 단일 가치에서 ‘삶의 질’을 포괄하는 다면적 가치로 확장되는 공통된 흐름을 보입니다. 특히 고가 부동산 시장에서는 교통 편의성(역세권)이 기본 조건으로 충족된 후, 학군, 녹지, 조망권, 브랜드, 커뮤니티 시설, 프라이버시 등 비물리적/환경적/사회적 요소들이 핵심적인 가치 결정 요인으로 부상하는 경향이 뚜렷합니다. 이는 도시가 성숙할수록 구매자들의 요구가 더욱 세분화되고 고급화됨을 의미합니다.

선진 경제권의 전반적인 추세는 성숙한 도시 부동산 시장에서 자연스러운 진화를 시사합니다. 대중교통과 같은 기본적인 인프라가 보편화되거나 포화 상태에 이르면, 가치를 차별화하는 요소는 더 높은 수준의 필요와 욕구로 이동합니다. 이는 서울의 현재 궤적이 예외적인 현상이 아니라, 도시 성숙과 경제 발전의 예측 가능한 결과임을 의미하며, 부유층은 점점 더 정교하고 독점적인 라이프스타일 속성을 추구하게 됩니다. 도시가 성숙하고 인프라가 발전하며 인구의 부가 증가함에 따라, 효율적인 대중교통과 같은 기본적인 유틸리티에 대한 수요는 당연한 것이 되거나, 대안적 수단을 가진 부유층에게는 한계 가치가 감소합니다. 결과적으로, 시장의 차별화 요소는 삶의 질 향상, 사회적 지위, 독점성, 장기적인 자산 안정성과 같은 더 높은 수준의 필요와 열망적인 욕구를 충족시키는 방향으로 이동합니다. 따라서 서울의 현재 역세권 가치의 상실은 고립된 현상이 아니라, 다른 선도적인 글로벌 도시들의 경험과 일치하는 도시 및 경제 발전의 자연스럽고 예측 가능한 단계입니다.

3. 결론

역세권의 절대적 가치에서 상대적 가치로의 전환

역세권은 여전히 중요한 요소이지만, 과거와 같이 절대적인 프리미엄을 보장하는 유일한 요소가 아니며, 특히 고가 시장에서는 다른 요소들과 결합될 때 시너지를 내는 ‘복합적 가치’의 일부로 작용합니다. 새로운 광역 교통 노선(GTX 등)의 개통은 여전히 큰 가치 상승을 가져오지만 , 이는 ‘새로운 역세권’ 형성의 효과이며, 이미 성숙한 기존의 역세권은 가격에 충분히 반영되어 추가적인 가치 상승 여력이 제한적일 수 있습니다.  

고가 시장에서 ‘삶의 질’ 관련 요소의 중요성 증대

한강 조망권, 균질성, 대규모 단지와 커뮤니티, 명문 학군, 고급 브랜드, 넓은 녹지 공간, 잘 갖춰진 의료 및 문화 시설 등은 고가 주택 시장에서 구매자의 ‘삶의 질’을 직접적으로 향상시키는 요소로 인식되며, 이는 부동산 가치에 강력한 영향을 미칩니다. 이러한 요소들은 단순한 편의성을 넘어, 거주자의 정서적 만족감, 사회적 지위, 그리고 미래 세대의 성장 환경까지 고려하는 구매자들의 니즈를 충족시킵니다.

한국의 부동산  과거에도 이미 비싼동네는 비역세권이 였다고? 

구반포,동부이촌동,목동

옥수동,분당(수내동),평촌(귀인동) 지도입니다

이곳의 공통점들은 전국구단위 상급지거나 지역내 상급지로 인정받는 지역들입니다.

반포에서 가장 비싼 아파트가 될 예정이라는 구반포(1,2,4주구)는 반포내에서 가장 빈약한 지하철역세권 지역이고

동부이촌동은 역세권보다 비역세권이 과거부터 비싼지역이였고

목동내에서 가장 비싼단지중 하나인 5단지 역시 역세권과는 거리가 멀고

과거보다 상당히 많이 비싸진 옥수동 금호동라인 특히 서울숲 푸르지오일대

분당에서 가장 비싼아파트중 하나인 양지마을일대

평촌에서 가장 부자들이 많이 모여산다는 귀인동일대

이들은 다른 역세권지역보다 빈약한 역세권이거나 아예 비역세권인데도 상당히 높은 가치를 받고있는 동네입니다

한국은 88올림픽을 기점으로 급격히 성장한 자동차 보급이 부동산 시장에 서서히 영향을 미쳤고

여전히 역세권의 가치는 크지만  상급지로 갈수록 대중교통의 영향력이 적어지기에 그 차이는 점점 미비해지고있습니다.

특히 코로나 펜데믹, 최근 빈번이 일어나는 묻지마범죄등 사회적 불안감이 커지면 특정 공간(대중교통 포함)에 대한

회피 심리가 강화되면서 점차 약화되고있습니다.

과거의 부촌of부촌이였던 성북 평창 한남 장충 방배동 단독주택쪽은 대중교통과는 거리가 멀었으며

90년대 들어서면서 지역별 아파트간에도 급지가 벌어질때 생각보다 비역세권 아파트 지역들이 부촌의 지위를 얻었습니다.

2020년에 들어서면서부터 얼죽신(신축선호)현상 일어나면서 옥수동 금호동같은곳이 신흥 선호 주거지에 올라섰고

강남에서 거리가 멀다고 평가했던 개포 역시 부촌의 자리에 올라섰고

재건축으로 인해 다시 한번 도약할 구반포일대, 이촌일대, 목동신시가지 역시 역세권 프리미엄과는 거리가 먼 지역이지만

더욱 가격이 오르고있습니다.

누군가에게 인사이트를 주고자 쓴 글