아파트와 상가, 빌라… 그들의 재건축 이야기: 왜 함께 갈 수 없는가?

사람들과 만나다보면 여러번 이런 이야기를 듣습니다.
“여기 아파트랑 빌라 다 묶어서 재건축하면 대박일 텐데…”
“저 원룸들 싹 밀고 같이 하면 입지 완성될 텐데…”
심지어 조합장 후보자들은 “옆 단지랑 통합재건축하겠습니다”고 공약까지 내겁니다.

오늘은 왜 대한민국 역사에서 아파트와 빌라등이 대규모 재건축 사업이 불가능에 가까운 과업인지에 대해 알아보고, 수 많은 갈등에도 불구하고 단지내 상가는 어떻게 통합하여 재건축하는것이 표준적인 사업모델로 자리잡혔는지 법적 구조와 자산 평가 방법론등을 통해 분석하는글을 써보겠습니다.

“빌라 통합재건축, 왜 말만 무성하고 성사는 어려운가?”

진짜 장벽은 ‘동의율’이 아니라 ‘법적 파편화’다

많은 사람들이 빌라와 통합 재건축을 원하고 빌라 사는 사람들 역시 아파트 재건축할때 같이 하고 싶지만 어려운 본질적인 이유는 객체의 다양성입니다. 아파트 단지는 ‘집합 건물의 소유 및 관리에 관한 법률’에 따라 하나의 법적 공동체로 취급 즉 하나의 목소리(현실은 다양한목소리가 나오지만)를 낼수 있지만 바로 옆에 붙어있는 빌라 단지들은 수십 수백개의 완전히 독립된 객체입니다.

즉, 빌라와의 통합재건축은 단순히 동의서에 도장을 많이 받는 차원의 문제가 아닙니다. 이는 수십 개의 개별 법인들을 일일이 설득하여 하나의 거대한 사업 컨소시엄으로 묶어내는 하나 하나와의 빌라가 옆에 아파트 단지와 동일한 수준의 험난한 과정이 됩니다.

2025년 5월부로 정부가 재건축 조합 설립 동의율을 전체 소유주의 75%에서 70%로 낮춰주었지만, 이는 빌라 통합의 근본적인 문제를 해결해주지 못합니다. 현행법은 이미 하나의 공동체로 묶인 아파트 단지를 전제로 설계되었고, 이런 다양한 부동산들을 사업 초기 단계에서 하나로 묶어주는 법적 장치가 사실상 전무합니다.

단 한두 곳의 빌라만 반대해도 전체 사업 부지의 모양이 망가져 사업 자체가 좌초될 수 있는 구조적 취약점을 안고 있는 것이죠.

기적적으로 아파트와 빌라 주민들이 합의를 해도 더 큰 산이 기다리고 있다.

어렵게 모든 빌라 소유주과 아파트조합간에 같은 테이블에 앉더라도 더 큰 산이 기다리고 있습니다. 바로 내 재산 가치를 어떻게 평가할 것인가하는 돈 문제입니다. 재건축을 여러번 투자해보신분들은 아실테지만 돈1억 분담금에 ‘난 여기서 그냥 살련다’ 하고 드러눕는분들이 허다한게 재건축인데 하물며 아파트와 빌라는 근본적으로 다른 계산법을 적용받습니다.  

아파트는 주로 거래사례비교법을 통해 평가됩니다. 시장에서 실제로 거래된 가격을 기준으로 단지 브랜드, 층, 향, 조망권 등 눈에 보이지 않는 프리미엄까지 모두 가격에 반영됩니다. 한마디로 ‘시세’에 가깝게 평가받는 것이죠.

낡은 빌라는 건물과 토지를 따로 떼어 평가합니다. 지은 지 수십 년 된 건물의 가치는 감가상각으로 인해 거의 ‘0원’에 가깝게 평가되고, 실질적으로는 대지지분만이 자산의 전부로 인정받는 경우가 대부분입니다.

이러한 기술적 차이는 필연적으로 불공정 시비를 낳습니다. 예를 들어, 대지지분이 20평으로 훨씬 넓은 빌라 소유주의 자산 평가액이, 대지지분 15평짜리 아파트 소유주의 평가액보다 낮게 나오는 황당한 결과가 발생할 수 있습니다. 빌라 주인 입장에서는 자신의 핵심 자산인 ‘땅’이 저평가되었다고 분통을 터뜨리고, 아파트 주인은 시장에서 인정받는 ‘가격’을 기준으로 보상받는 것이 당연하다고 맞서면서 갈등의 골은 깊어질 수밖에 없습니다.  

서울시장때부터 대통령까지 뉴타운 전성기를 열었던 이명박정부이후로는 정치적 부담감이 큰 재개발구역지정은 더이상 진행되고있지않고 거대한 빌라촌을 하나로 묶는 통합재건축의 꿈이 현실의 벽에 부딪히자, 시장은 자연스럽게 더 작고 빠른 대안 모델로 눈을 돌리고 있습니다. 대표적인 것이 바로 가로주택정비사업입니다

이 사업은 정비구역 지정이나 추진위원회 구성 같은 복잡한 단계를 생략해, 통상 10년 이상 걸리는 재건축 기간을 2~3년으로 획기적으로 단축시킵니다. 여기에 서울시의  모아타운 정책은 여러 가로주택정비사업 구역을 하나의 타운으로 묶어 부족한 주차장이나 공원 같은 기반시설을 지원해줌으로써 소규모 개발의 한계를 보완해줍니다.  

중요한 점은 이 두 모델 모두 저층 주거지를 대상으로 하며, 기존 아파트 단지는 법적으로 사업 대상에서 제외된다는 것입니다. 이는 정책 당국 역시 기존의 법 체계로는 대규모 빌라 통합이 사실상 불가능하다는 점을 인정하고, 낡은 저층 주거지에 맞는 새로운 ‘정책적 패치’를 내놓은 것으로 해석할 수 있습니다.

즉 빌라와 빌라간에 통합 그리고 어느정도 소규모에 한해서만 가능한 형태로 바뀌어가고 있습니다.

“독립채산제” 의 성공적인 사례는 단연 래미안 원베일리(신반포3차·경남아파트 통합)입니다. 각기 다른 이해관계를 가진 단지들이 독립채산제를 통해 교착 상태였던 갈등을 깨고, 사업을 성공적으로 완수했으며, 이는 대한민국 최고가 아파트 단지의 탄생으로 이어졌습니다. 중요한 것은 이 시스템이 법적 구속력을 갖기 위해서는 반드시 조합 정관에 명확하고 상세하게 규정되어야 한다는 점입니다. 단순 합의서 형태로는 법적 분쟁 시 효력을 인정받기 어렵습니다.

아파트 상가, 재건축의 명과 암

‘그들이 원하는 건 새 상가가 아니다’

재건축 현장에서 상가는 재건축 시장에서 가장 명과 암이 뚜렷한 존재입니다. 과거와 다르게 상가 소유주들은 번쩍이는 새 상가가 아니라 값이 폭등할 ‘새 아파트’이기 때문입니다. 오프라인 상권이 위축되는 현실 속에서, 낡은 상가의 임대수익보다는 신축 아파트 한 채가 주는 자산 증식 효과가 비교할 수 없을 만큼 크다는 것 우리집 강아지도 아는 사실입니다. – 이 부분은 사실 일정 규모 이하의 상업용부동산에서도 최근 영향을 많이 미치고 있습니다.-  

상가와 아파트 소유주의 충돌은 자산평가 방식으로 더욱 커집니다. 상가는 주로 수익환원법, 즉 현재 벌어들이는 임대 수익을 기준으로 가치를 평가받는데 그들이 원하는 아파트는 높은 시장 가격을 기준으로 평가되니, 상가 소유주들은 자신들의 자산이 터무니없이 저평가되었다고 느끼며 “정당한 몫”을 요구하는 분쟁의 중심에 서게 됩니다.

법이 쥐여준 막강한 무기, ‘동별 동의’와 대법원 판결

소수 집단인 상가 소유주들의 목소리가 이토록 강력한 힘을 갖는 이유는 도시정비법이 그들에게 ‘동별 동의요건’이라는 막강한 법적 무기를 쥐여줬기 때문입니다. 재건축 사업을 진행하려면 아파트 각 동의 동의율을 채우는 것과 별개로, 상가 전체를 하나의 ‘동’으로 보고 상가 소유주들의 과반수(최근 1/3 이상으로 완화) 동의를 반드시 받아야 합니다. 이는 소수의 상가 소유주들에게 사업 전체의 운명을 좌우할 수 있는 강력한 거부권 과 협상력을 부여합니다.  

최근 재건축 시장에서 가장 큰 뉴스라면 방배6구역 대법원 판결이라 할수 있습니다. 이 판결로 인해 상가의 유불리는 매우 커졌습니다. 내용인 즉슨, 법원은 법에서 정한 명백한 예외 사유에 해당하지 않는데도 상가 소유주에게 아파트를 주기 위해 조합 정관을 변경하려면, “조합원 전원의 동의”라는, 사실상 불가능에 가까운 요건을 충족해야 한다고 판결했습니다. 이 판결로 인해 사업 초기에 조합이 “나중에 아파트 줄 테니 일단 도장부터 찍어달라”며 작성했던 수많은 구두 약속이나 합의서들이 법적 효력을 잃을 극도의 위험에 처하게 되었습니다.  

‘상가 쪼개기’ 투기와의 전쟁, 그리고 역설적 결과

과거에는 상가가 가진 막강한 힘을 악용해 아파트 분양권을 노리는 ‘상가 쪼개기’ 투기가 기승을 부렸습니다. 하나의 큰 상가를 수십, 수백 개의 작은 지분으로 쪼개 등기하여 조합원 수를 인위적으로 늘리는 방식입니다. 이는 아파트 분양권을 여러 개 확보하려는 목적과 함께, 조합 설립 동의를 볼모로 과도한 보상을 요구하는 협상 지렛대로 악용되어 왔습니다.  

이러한 행위는 일반분양 물량을 잠식해 전체 사업성을 심각하게 훼손합니다. 부산 대우마리나 아파트에서는 상가 1개 호실이 무려 123개로 쪼개져 상가 조합원 수가 54명에서 176명으로 폭증했고 서울 개포동의 여러 단지들 역시 이 문제로 몸살을 앓으며 조합이 수천억 원대의 배상 판결을 받는 등 막대한 피해를 입었습니다.  

결국 정부는 도시정비법을 개정해 강력한 규제에 나섰습니다. 핵심은 ‘권리산정기준일’의 강화입니다. 이제 권리산정기준일 이후에 분할된 상가 지분을 매입하면 아파트 분양권 대신 현금청산 대상이 됩니다. 또한 투기 세력의 조기 진입을 막기 위해 권리산정기준일 자체를 사업 초기 단계인 ‘주민공람 공고일’로 대폭 앞당겼습니다. 이 규제는 투기를 억제하려는 목적이었지만, 역설적으로 기존 상가주인들의 힘을 더욱 공고히 하는 결과를 낳았습니다. 상가 소유주의 숫자가 소수일수록 개별1인의 법적비토권은 절대적으로 커지기때문입니다.

상가는 동별 동의요건이라는 법적 무기를 쥐고 있으며, 소수의 소유주만으로도 사업 전체의 운명을 좌우할 수 있을 만큼 강력한 협상력을 갖습니다. 게다가 상가 지분이 소수일수록 개별 1인의 비토권은 더욱 절대적인 힘을 발휘하고. 마치 황금알을 낳는 거위처럼, 상가 한 채가 아파트 한 채로 바뀌는 사례를 보며 우리는 상가투자를 꿈 꿉니다.

하지만 이 구조는 단순하지 않습니다. 재건축 상가는 통상적인 부동산 매입과는 결이 다르다. 이는 법과 절차, 그리고 정관이라는 복잡한 틀 안에서 움직이는 고위험 고정밀의 법적 투자 행위에 가깝습니다. 단지 입지와 시세만 보고 진입하면, 오히려 현금청산이라는 최악의 결말을 맞이할 가능성도 농후하다는점에서 많은 공부를 필요로합니다.

과거에는 사업시행인가전에만 투자하면 만능이던 상가가 이제는 조합설립이전(정관이 만들어지기전)에 협상을 해야하며 동의률이 낮아지는등 높은 협상력과는 별개로 현금청산, 사업 외곽 세력으로 밀려나는 리스크가 매우 커졌습니다. 또한 상가 임차인은 영업권 보상, 즉 ‘권리금’ 회수에 대한 염두를 하지않는다면 잠재적 부채로 인한 투자 손실도 이어질수 있습니다.

권불십일홍

재건축 사업에서 상가는 자산 가치로만 보면 보잘것없어 보일 수 있다.
하지만 법이 쥐여준 “동별 동의요건”이라는 무기 하나로,
단지 전체의 운명을 좌우할 수 있는 강력한 협상력을 행사하는 존재가 된다.
적은 지분으로도 다수의 아파트를 압박할 수 있는 구조,
이것이 바로 재건축 상가의 권력이 형성되는 방식이다.

그러나 이 권력은 절대적이지도, 영원하지도 않다.
아파트를 요구하며 조합과 줄다리기를 할 수 있는 시점은 오직 하나,
조합 정관이 만들어지기 전까지다.
그 이후부터는 아무리 많은 지분을 갖고 있어도,
정관에 이름이 없으면 분양권은커녕 협상 테이블조차 사라진다.

결국 재건축 상가의 권력은 ‘작은 자산, 큰 권력, 짧은 기한’의 역설 위에 서 있다.

재건축에서 상가가 꽃처럼 권력을 휘두를 수 있는 시간은 생각보다 짧다.
진짜 투자자는 꽃이 피기 전에 움직이고,
정관이 쓰여지기 전에 계약서를 완성한다.

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