드디어 계약 기간이 끝나고 새집으로 이사 가는 날. 설레는 마음도 잠깐, 갑자기 이런 걱정이 스멀스멀 올라오죠. ‘내 보증금, 무사히 다 돌려받을 수 있을까?’
계약할 때 당연하게 냈던 그 큰돈. 솔직히 그때는 별생각 없이 냈는데, 막상 받을 때가 되니 온갖 걱정이 다 들거든요. 이 돈이 도대체 어떤 역할을 하는 건지, 어떻게 해야 온전히 돌려받을 수 있는지 오늘 확실히 짚고 넘어가봅시다.
임대차 보증금이란 정확히 뭘까
보증금을 쉽게 비유하면요. 대학교 도서관에서 귀중한 책을 빌릴 때 학생증을 맡기잖아요?
그 학생증이 바로 ‘책을 훼손하지 않고 제때 반납하겠다’는 약속의 증표죠. 만약 책을 잃어버리면? 학생증 못 받고 책값까지 물어내야 하고요.
보증금도 똑같습니다. 세입자가 월세 안 밀리고, 집에 손해 안 끼치고, 계약 잘 마무리하겠다는 약속의 증표로 집주인에게 맡겨두는 큰돈이에요.
임대차 보증금의 두 얼굴
사실 보증금이란 게, 집주인과 세입자 양쪽 모두에게 완전히 다른 의미거든요.
집주인 입장: 최후의 보루 역할
집주인이 가장 무서워하는 상황이 뭘까요? 세입자가 월세 안 내고 튀거나, 집을 엉망으로 만들어놓고 사라지는 거예요.
보증금은 바로 이런 위험을 대비하는 최소한의 안전장치죠. 일종의 담보인 셈이에요.
예를 들어볼게요. 세입자는 계약 끝나면 집을 원래 상태로 돌려줘야 할 의무가 있어요. 법에서는 이걸 ‘원상회복 의무’라고 부르죠.
만약 세입자가 집을 심하게 훼손했다면? 집주인이 보증금에서 수리비를 뺄 수 있는 근거가 바로 이거예요. 밀린 월세나 관리비도 마찬가지고요.
세입자 입장: 소중한 전 재산
세입자에게 임대차 보증금은 다음 집으로 이사 갈 종잣돈이자, 어쩌면 소중한 전 재산일 수도 있어요.
그래서 이 돈을 안전하게 지키는 게 정말 중요하죠.
만약 계약 기간 중에 집주인이 바뀐다면? 새로운 집주인에게도 당당하게 주장할 수 있어야 해요. ‘나는 이 집에 살 권리가 있는 세입자이니 계약 끝날 때 보증금 돌려달라’고요.
이런 힘을 법에서는 ‘대항력’이라고 부릅니다. 집이 경매로 넘어가거나 주인이 바뀌는 최악의 상황에서도 내 보증금을 지킬 수 있는 힘이죠. 이사 당일 전입신고를 해야 이 힘이 생겨요.
임대차 보증금 5000만원 직장인의 실제 사례
직장인 C씨 얘기를 들어보세요. 보증금 5000만 원에 월세 70만 원짜리 투룸에 살다가 계약 만료로 이사를 가게 됐어요.
집을 확인해보니 실수로 문고리를 부순 비용 5만 원. 그리고 마지막 달 월세 70만 원을 깜빡하고 안 낸 게 확인됐죠.
이 경우 집주인은 C씨에게 전체 보증금 5000만 원에서 총 75만 원을 제외한 4925만 원을 돌려주면 되는 거예요.
하지만 햇빛 때문에 벽지가 살짝 바랜 것이나 미세한 마루 긁힘 같은 건? 살면서 자연스럽게 생기는 손상이니까, 이걸 이유로 보증금을 깎을 수는 없어요.
임대차 보증금의 본질은 균형 잡기
결국 임대차 보증금의 핵심은 이거예요. 집주인에게는 ‘최소한의 안전장치’지만, 세입자에게는 ‘소중한 전 재산’이 될 수 있다는 양면성을 이해하는 거죠.
따라서 세입자는 집을 내 집처럼 소중히 써야 할 의무가 있고요. 집주인은 계약 끝나면 세입자의 재산을 온전히 돌려줄 의무가 있는 거예요.
보증금 지키는 체크리스트
입주 첫날부터 증거 확보하기
나중에 분쟁 생기지 않도록, 이사 들어가는 날 싱크대, 화장실, 벽지 등 집 안 구석구석을 날짜 나오게 사진이나 영상으로 찍어두세요.
이게 진짜 중요해요.
계약서에 수리 범위 명시하기
‘사소한 수리는 세입자가 부담하되, 주요 설비의 노후로 인한 수리는 집주인이 부담한다’ 이런 식으로 수리 책임 범위를 구체적으로 적어두면 좋습니다.
이사 날짜 미리 알려주기
집주인도 보증금 마련할 시간이 필요하거든요. 이사 날짜 확정되면 최소 한 달 전에는 집주인에게 알려줘서 보증금 반환이 늦어지는 일을 예방하세요.
오늘 보증금 지키는 법을 배우면서 ‘집의 상태’를 미리 확인하는 게 얼마나 중요한지 알았죠? 다음 시간에는 집의 신분증과도 같은 서류, 등기부등본 보는 법을 알아보겠습니다.
Q: 집수리 비용으로 얼마를 깎을지 집주인과 의견이 달라요. 어떡하죠?
A: 우선 비슷한 사례의 수리 비용 견적을 여러 업체에서 받아 집주인에게 제시하며 협의하는 것이 좋습니다. 그래도 합의가 안 되면, 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하여 적은 비용으로 객관적인 판단을 받아볼 수 있습니다.
Q: 전세자금대출을 받아서 보증금을 냈는데, 이사 갈 때 돈은 저한테 오나요, 은행으로 가나요?
A: 보통 은행은 대출 시 집주인에게 ‘보증금을 세입자가 아닌 은행에 직접 반환하라’는 내용의 질권설정이나 채권양도 통지를 합니다. 따라서 집주인은 대출금을 은행에 먼저 갚고, 남은 돈이 있을 경우에만 세입자에게 돌려주는 것이 일반적입니다.
Q: 제가 사정이 생겨 계약 기간보다 일찍 이사를 나가야 해요. 보증금은 바로 못 받나요?
A: 네, 원칙적으로 집주인은 원래 계약 만료일까지 임대차 보증금을 돌려줄 의무가 없습니다. 이런 경우 세입자가 직접 새로운 세입자를 구하고, 새 계약에 드는 부동산 중개수수료를 부담하는 조건으로 집주인과 합의하여 보증금을 미리 돌려받는 것이 일반적인 해결 방법입니다.
Q: 집주인이 아무 설명도 없이 보증금에서 얼마를 빼고 입금했어요. 어떻게 하죠?
A: 즉시 집주인에게 연락하여 어떤 항목 때문에 얼마를 공제했는지에 대한 구체적인 내역과 영수증 등 증빙자료를 요청해야 합니다. 만약 설명이 불합리하거나 증빙이 없다면, 부당하게 공제된 금액에 대해 반환을 요구할 수 있습니다.
Q: 임대차 보증금에서 마지막 달 월세를 미리 빼고 이사 가면 안 되나요?
A: 세입자가 일방적으로 그렇게 결정할 수는 없습니다. 이를 ‘상계’라고 하는데, 반드시 집주인의 동의가 필요합니다. 동의 없이 월세를 내지 않으면 연체로 기록되어 불이익이 생길 수 있으니, 꼭 사전에 집주인과 합의해야 합니다.