부유한 은퇴자는 왜 월세 받는 상가 대신 낡은 아파트를 지키는가?
한때 은퇴 후 삶의 상징은 분명했습니다.
서울 도심의 상가에서 나오는 안정적인 월세,
매달 계좌에 찍히는 현금 흐름,
그리고 그 돈으로 떠나는 여유로운 해외여행.
하지만 2025년, 부동산 시장의 판이 바뀌고 있습니다.
이제 자산가들은 그런 월세보다,
10년 후 신축이 될 낡은 아파트 한 채를 택하고 있습니다.
그것은 단순한 부동산 투자 전략이 아닙니다.
자녀 세대에 물려줄 계급을 짓는,
가장 조용하지만 치열한 부의 전쟁이 시작된 것입니다.
관리보다 삶, 은퇴자의 선택이 달라졌다
이러한 변화의 기저에는 단순히 투자 수익률 계산을 넘어선, 자산 관리의 패러다임 전환이 자리 잡고 있습니다.
이는 고령화 시대에 맞는 관리의 편의성을 추구하는 흐름입니다.
70, 80대가 되어서도 임차인을 구하고, 시설을 수리하며, 월세 연체 문제로 스트레스를 받는 것은 상당한 감정적, 육체적 노동이기 때문입니다.
재건축 아파트를 보유하는 것은 모든 관리와 책임을 조합과 국내 최고의 시공사가 대신해주는, 훨씬 단순하고 수동적인 자산 관리 방식입니다. (물론 그 안은 더럽고 치졸하며 치열합니다..)
나이가 들수록 복잡한 것보다 단순한 것을 선호하는 인간의 본성과, 자산 가치는 확실히 지키고 싶다는 현명한 판단이 결합된 결과라고 볼 수 있습니다.
상급지 재건축 이제는 살 수 있는 곳이 아니라, 물려받는 곳이다
이것은 단순한 투자를 넘어 미리하는 상속의 개념으로 가장 영리하고 강력한 방법이 되고 있습니다.
이제 서울의 최상급지 부동산은 더 이상 월급과 같은 근로소득으로 살 수 있는 자산이 아니라는 점에 주목해야 합니다. 소득 대비 주택 가격 비율(PIR)이 수십 배에 달하는 현재의 상황은, 자녀 세대가 아무리 높은 연봉을 받더라도 부모의 도움 없이는 서울 상급지 안으로 진입하는 것이 불가능해졌음을 의미합니다.
이러한 현상은 서울만의 이야기가 아닙니다. 수 많은 사람들이 뉴욕은 어떻다 도쿄는 어떻다 이러지만, 정작 뉴욕의 맨해튼, 도쿄의 미나토구 역시 월급만으로는 진입이 불가능한 ‘그들만의 리그’가 된 지 오래입니다.
이제는 상급지 부동산의 소유권은 이제 취득이 아닌 승계의 영역으로 넘어갔습니다.
액티브 시니어들은 이 점을 정확히 꿰뚫어 보고, 10년간의 재건축을 통해 완성된 최고의 현물 자산 그 자체를 물려주는 길을 택한 것입니다.
부모 세대의 인내와 자본, 자녀 세대의 미래가 결합된 하나의 프로젝트가 된 셈입니다.
실제로 오픈카톡 등을 살펴보면, 아직 사회 초년생인 20~30대들이 부모의 아파트를 기반으로 자신의 미래를 설계해가는 모습이 종종 보이기도 합니다.
단순한 집이 아닌 ‘계급’을 짓는 사람들
이 흐름은 재건축 조합의 리더십 변화와 그들이 추구하는 계급적 가치를 통해 더욱 공고해집니다.
과거의 재건축 조합이 분담금을 한 푼이라도 줄이는 데 집중했다면,
이제는 은퇴한 기업 임원, 교수, 의사 등 사회적 경험과 자본력을 갖춘 액티브 시니어들이 조합의 주도권을 잡고 있습니다. 이들의 목표는 단순히 튼튼한 집을 새로 짓는 것이 아니라, 최고의 하이엔드 브랜드를 유치해 지역의 가치를 재정의하고, 누구도 넘볼 수 없는 ‘계급’을 만드는 것입니다. 스카이라운지, 인피니티풀, 조식 서비스와 같은 최고급 호텔 수준의 커뮤니티 시설에 더 높은 분담금을 기꺼이 지불하는 이유는, 그것이 바로 아파트의 ‘프레스티지’를 결정하는 상징이 되기 때문입니다.
이렇게 만들어진 새로운 부촌은 비슷한 사회경제적 지위를 가진 이들만이 누릴 수 있는 강력한 커뮤니티를 형성하며, 그들만의 성벽을 더욱 높게 쌓아 올리고 있습니다.
인사이트평“
과거의 부는 매달 흐르는 샘물(월세)의 크기로 측정됐습니다.
지금의 은퇴자들은 유한한 샘물을 파는 대신, 마르지 않는 저수지(자산)를 더 깊게 만들려고 노력합니다.
하루하루 늘어나는 건축비, 인구 구조의 변화, 유한한 서울의 땅
서울에서의 신축은 갈수록 귀해지고 있습니다.
재건축은 이제 단순한 집짓기가 아니라, 자녀 세대가 물려받을 계급이 되고있습니다.
일반적인 사람들의 소득의 증가는 한계가 있습니다. 부유한 사람들은 이제는 소득의 증가보다 자신들의 부를 지키고 넘겨주는 방법에 더 집중합니다.
이것이 21세기 대한민국 부의 세습이 이루어지는 방식입니다.
한가지 재미있는 사실은 일반적인 은퇴 부유층들이 선택한 서울의 상급지 아파트는 그들이 가진 자산의 유한성때문입니다. 그들도 강남에 건물을 가지고 싶었지만 그것은 너무나 비쌌습니다. 그들의 자산은 그들이 가질수 있는 최고의 가치로 향했고 그것이 아파트였습니다. 이런 현상은 점점 가속화됐고 , 코로나,경제위기등으로 인해 상업용부동산의 최근 부침과는 너무나 대비되고있습니다.
은퇴 자산가들이 늘어나는 이 시점 다음 늘어날 자산은 어디일지 한번쯤 생각해시길 바랍니다.
또한, 너무나 높아진 이 부동산 자산의 끝은 결국 ‘세금’으로 돌아옵니다. 캐시플로우가 떨어진 은퇴 자산가들은 또 어디로 향할지를 알아야 할 시점입니다.
Q1. 지금 재건축에 투자해도 늦지 않았을까요?
A. 여전히 신축 공급은 제한적이고, 건축비는 상승 중입니다. 특히 압구정·반포·여의도 잠실,이촌,목동등 상급지의 재건축은 미래에 더욱 귀해질 가능성이 높습니다. 다만 입지와 추진 속도, 규제 리스크는 반드시 따져봐야 합니다. 재건축은 길게는 20년도 걸리는 사업인걸 생각해야합니다.
Q2. 모든 은퇴자에게 재건축 전략이 유효한가요?
해당 전략은 수십억 시세 차익이 보장되는 최상급지에 한정된 현상이며, 일반 지역에서의 재건축은 기회비용 손실이 클 수 있습니다. 또한 현금흐름이 대폭 떨어지는 은퇴자에게 있어서 앞으로 늘어날 세금부담 역시 고려 대상입니다.
Q3. 상가투자는 앞으로도 힘든가요?
어떤 상가냐에 따라 다를것입니다. 상가 투자는 “이곳에서만 할 수 있는 특별한 경험은 무엇인가?”라는 질문에 답할 수 있어야만 성공할 수 있습니다. 온라인이 줄 수 없는 체험을 제공하거나, 학원이나 병원처럼 반드시 가야만 하는 필수성을 갖춰야 합니다. 여러분이 가는 상가나 상권을 가면 보일것입니다. + 수요와 공급 역시 매우 중요하니 상가 투자는 많은 공부를 해야하는 영역입니다. 이 역시 상가 투자에 대한 수요라고 할수 있습니다.
