서울 부동산, 숫자는 어떻게 우리를 속이는가, 통계의 착시
한 장군이 100명의 군사를 이끌고 강을 건너려합니다. 강의 평균 깊이는 150cm 군인들의 평균 키는 180cm입니다. 이 정보를 바탕으로 장군은 자신있게 도강명령을 내립니다, 병사들은 하나둘 물에 빠져 목숨을 잃기 시작했습니다. 장군은 뒤늦게 회군을 명령했지만 이미 수많은 병사를 잃은 뒤였습니다.
평균의 함정이라는 치명적인 위험을 우리에게 보여주는 이야기입니다. 데이터가 넘쳐나는 시대에 우리는 복잡한 세상을 이해하기 위해 통계를 이용하고 평균 단일성장률같은 단순한 숫자에 의존할려고합니다.
평균은 많은것을 내포합니다. 가장평범하거나, 가장 가운데거나 가장 평등하거나.. 이 글은 가장 명료해보이는 차트(데이터)가 우리를 속이는지 보여주고, 그룹화(평균)을 묶음으로서 우리를 속이고 왜곡하고 오해를 불러일으키는지 보여줄려고 합니다.
1.차트는 어떻게 진실로 거짓말을 하는가
서울시 평형대별 아파트 평균 실거래가 추이입니다
흔히들 인구 구조의 변화로인해 25평형같은 소형평형(최근엔 이것도 국평이라고 부른다죠)의 인기는 치솟고있습니다. 반면 45평이상의 중대형 아파트의 인기는 갈수록 없어질거라는 주장이 나온지 한참됐습니다.
하지만 위 차트를 보면 가장 먼저 눈에 들어오는것은 45평 이상아파트(녹색선)과 25평아파트(파란색) 사이의 가격 격차는 극적으로 벌어지는 모습입니다
이 통계에 힘을 실어준다면 “부자는 더 부유해지고, 가난한자와의 격차는 따라 잡을수 없을만큼 벌어진다”는 강력한 서사를 만들어낼수있습니다. 뭐 사실이기도하지만 제가 말하고자 하는건 그 내용이 아닙니다.
중요한건 실제로 저 통계가 우리에게 숨기고있는걸 찾아내는겁니다, 사실 이런 통계장난질은 부동산을 실제로 아시는분들이라면 바로 눈치 챘을겁니다 문제는, Y값 세로축에 있습니다 서로 다른 시작점 18억과 7억으로 동일한 비율로 성장할때 절대적인 증가액은 1.8억과 7000만원으로 큰 차이를 보입니다 , 바로 라인차트에서는 이 절대 증가액이 그대로 반영되기에 근본적인 비율은 같더라도 필연적으로 두 값은 벌어지게됩니다. 차트는 틀린 정보를 담고 있지않지만 보는 사람으로 하여금 오인하게 만들어내는 심각한 문제를 야기합니다. “특정 결론을 유도하는 교묘한 데이터 왜곡방식입니다”
동일한 데이터를 지수로변환해서 보여줬습니다 데이터의 시작점인 18년을 100이라는 값을 주고 시간에 따른 상대적 성장률을 비교하니 같은 내용이지만 다르게 해석됩니다.
이 차트를보면 “흠 45평형보단 역시 25평을 사는게 맞네” 라는 의견이 나올수도있고 “생각보다 평형에 따른 차이가 없네”라고 생각하고 45평을 사야겠네 하는 의견이 나올수도있습니다.
결론적으로 처음 그래프와 다르게 고가 아파트만 가격이 폭주했다는 초기의 서사와는 사실이 다릅니다
절대적인 가격 격차는 벌어졌을지 모르지만 상대적 성장률은 모두가 비슷했습니다.
2. 평균 서울이라는 신화 , 평균의 함정에 빠지면 안된다
위 두 그래프를 통해 우리는 차트의 거짓말을 알아봤습니다. 하지만 진짜 무서운건 그 안에 있습니다.
25평 33평 45평 서울 평균 추세에 의존하는것은 제가 처음에 인용한 장군이 강의 평균 깊이에 의존하는거랑 같은내용입니다. 이는 시장의 위험한깊이, 안전한 지점, 모두 숨기며 동일한 부동산 상품인마냥 우리에게 큰 오해를 불러일으킵니다.
소위 서울에서 여기 오르면 다 올랐다고 이야기하는 대표적인 노원구,도봉구,강북구 ‘노도강’이라고 불리는 지역과
서울 최상급지라고 불리는 강남2구의 평형대별 아파트 가격지수를 보겠습니다.
실선인 노도강, 점선인 강남2구의 지수변화를 보면 ‘평균 서울’이라는 허상 뒤에 숨겨진 극명한 현실이 드러나는지 알수있습니다.
실선인 노도강은 높은 변동성이 눈에 띕니다, 반면 점선인 강남2구는 완만하고 지속적인 상승세를 보여주고 있습니다.
가장 눈여겨봐야할 포인트는 강남2구의 45평 이상 대형평형의 상승률은 여타평형대들보다 높고 반면 노도강의 대형평형 상승률은 18년과 비교했을때 거의 차이가 없다는 점입니다.
즉 누군가가 말하는 대형평형의 시대가 끝났다는말은 어디에는맞는말이고 어디에는 틀린말이라는거죠 즉 “대형평형” 이 한마디로 모든걸 표현하기엔 이 역시도 평균의 함정에 빠지는것입니다.
3. 데이터의 함정은 어디에나 있다.
부동산전문가든 주식전문가든 온갖 데이터로 사람들을 현혹하면서 사람들에게서 이성과 합리적인 판단 능력을 마비시키고 자신들이 미리 정해놓은 결론으로 대중을 이끌어갑니다. 데이터를 통해서는 거짓말을 하지않습니다 , 교묘하게 선택하고 포장된 ‘진실의 조각’으로 더 큰 진실을 가리면서 그들은 여러분들을 이용합니다.
우리는 살아가면서 수많은 데이터와 부딪힙니다 여러분들이 누군가와 말하는 한마디 한마디 , 카톡에서 나누는 부동산 정보 경제 정보 등등, 이런 데이터들은 무기화되서 여러분들이 투자에 적극적으로 사용하고 있습니다.
하지만 그런 무기가 때로는 여러분들을 공격할수있고 다른사람들에게 피해를 끼칠수 있다는점을 인지해야하며 이 글을 마치겠습니다.
인사이트평 ” 오랜 부동산 투자를 하면서 수많은 사기꾼들을 봤고 전문가인척 하는 사람들을 봤습니다 누군가 저한테 너는 전문가냐고하면 ‘전 아니라고합니다’ 한때 오만했습니다 제가 상승장이라고 생각하면 상승장이였고 하락장이라고 생각하면 하락장이였습니다, 투자에서 큰 손실을 경험하지 않은것도 이제는 운이라고 생각합니다
주변 지인들이 저에게 많이들 묻습니다 지금 투자할까? 앞으로 오를꺼같아? 저는 이제 말합니다 그건 다 팔자라고
저는 팔자가 좋았나봅니다 사실 저도 모릅니다 부동산이 오를지 내릴지(물론 인구 구조상, 도시의 집중화등을 생각하면 전 상승론자입니다) , 그분들도 팔자가 좋나봅니다 저에게 그런걸 물어본거보면 하지만 걱정이됩니다
본질을 파악하지 못한체 다른사람에게 의지하고 그걸 기반으로 투자한다는점이 참 걱정이됩니다.
오늘따라 그냥 주절주절떠드네요.
링크: 본테가님이 쓴 글도 통계의 함정에 대해 이야기하고 있으니 가서 보세요
누군가가 인사이트를 얻길 바라며 쓴 글