통상적으로 학군부동산 투자는 교육열이라는 강력한 수요를 바탕으로 하지만, 소형평수(방2개)의 인기는 없고 국민평수(방3개) 이상의 구조를 선호한다는 것이 일반적인 상식입니다.
직주근접을 중심으로 모이는 업무지 인근 주거지와는 그 성격이 다르죠. 오피스텔, 소형 아파트처럼 1~2인 가구에 최적화된 형태는 업무지구에서 많이 찾습니다.
반면, 학군지는 특성상 자녀 교육에 집중하는 3인 이상 가구가 주로 거주합니다. 자녀가 공부할 공간, 온 가족이 함께 생활할 충분한 면적을 선호하기에 주거 형태는 주로 3룸 형태 이상의 아파트가 많습니다.
이 글을 보는 부동산 초보분들은 사실 이런 개념에 크게 신경 쓰지 않으셨을 테고, 어느 정도 부동산 경력이 있는 분들은 ‘학군지는 최소 방 3개 이상 사야지’ 하는 기본적인 개념이 있으셨을 겁니다.
하지만 기존의 학군부동산 투자 공식이 향후 미래가치를 놓치게 할 수 있다는 점에서 이 글을 올립니다.
왜 고수분들은 학군지에서 방3개이상을 선호하는걸까요?
앞서 언급했듯, 학군부동산 시장의 주 수요층은 자녀를 둔 3~4인 가구입니다.
이들의 주거 선택에 있어 방 3개 구조는 필수이며, 이는 시장에서의 높은 선호도와 경쟁력으로 직결됩니다.
학군지 내에서 방 3개 아파트는 공급 대비 꾸준하고 탄탄한 수요층을 확보하고 있습니다.
자녀 교육을 위해 이주하는 가구가 지속적으로 유입되면서, 방 3개 구조에 대한 선호는 시장 상황에 큰 영향을 받지 않습니다.
이는 압도적인 수요 우위이기에 고수들이라면 당연히 놓치지 않죠.
높은 수요는 곧 뛰어난 환금성을 의미합니다.
향후 매도 시 다른 구조에 비해 거래가 용이하며, 시장 침체기에도 가격 방어력이 우수합니다.
매매뿐만 아니라 전월세 임대차 시장에서도 방 3개 구조는 높은 인기를 누려 공실 위험이 적고 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.
이런 기본적인 상식 때문에 학군지에서 방 2개 이하 구조는 외면받고 시세에서 손해를 보는 경우가 많습니다.
하지만 예외의 대상이 있다?
그런데 예외의 대상이 있습니다.
바로 대치동과 목동입니다.
왜 그럴까요? 방 3개 이상의 가격이 너무 높아 접근이 어렵기 때문에, 역설적으로 방 2개 수요가 매우 높게 나타납니다. 이는 학군 지역 내에서는 주택 크기보다는 ‘주소’ 자체가 갖는 가치가 매우 크다는 것을 의미합니다. 교육을 위해서라면 불편을 감수하고서라도 들어가려는 수요가 분명히 존재하기 때문입니다.
여기에 덧붙여 향후 ‘재건축’이 될 수 있다는 확신이 그 가치를 더합니다. ‘최고 학군이라는 메리트’, ‘주소지가 갖는 지위재’, 그리고 ‘재건축으로 인한 구조 변화의 기대감’. 이런 조건들이 바로 대치동과 목동에서는 작고 불편한 구조임에도 인기가 높은 이유입니다.
고수들은 그럼 어디를 사고있죠?
이처럼 대부분의 학군지에서는 방2개는 방3개와 달리 매매,전세시장에서 우선순위가 많이 밀립니다.
여기까진 누구나 아는내용입니다.
자 고수분들, 혹은 자본이 많으신분들은 당연히 강남,서초,여의도,이촌,잠실,목동중에 최소1채는 재건축 물건을 가지고있습니다.
혹은 여러개를 가지고 있고 이미 신축으로 바뀐곳에서 살고 계시겠죠.
위에서도 언급했죠? 재건축이 일어나서 방2개의 구조가 다른형태로 변화하는것이 투자 가치가 높다라는걸?
“근데 누구나 다 강남,서초,여의도,이촌,잠실,목동 재건축을 살수있는게 아닙니다.”
그렇다면 반대로 아직 저평가받는조건은 뭐가 있을까요? 아직 주택이 없다면 어디를 노려야할까요?
학군지임에도 아직 재건축여부가 확실하지 않으며 방2개이하의 구조, 그리고 아직은 주소가 갖는 지위재가 많이 낮아진곳
그곳이 어떤곳들보다도 상승률이 높을겁니다.
바로 분당,평촌입니다.
네 혹자는 사업성이 떨어진다고 말하는 사람도 있습니다
경기도는 한물갔다고 말합니다.
“네 그래서 아직 싼겁니다. 하지만 물이 흐르면 결국 배는 띄워집니다.”
누군가에겐 인사이트가 남기를 바라며 쓴 글