ESG 규제가 전 세계 상업용 부동산 시장의 판도를 바꾸고 있습니다.
이제 단순한 입지나 규모보다 ‘에너지 효율’과 ‘지속가능성’이 자산가치의 핵심 지표로 떠오르고 있으며, 그 결과로 ‘좌초자산(Stranded Assets)’이라는 개념이 다시 주목받고 있습니다. ESG가 기업의 문제를 넘어 개인 자산에도 직접적인 영향을 미치기 시작한 지금, 어떤 리스크와 기회가 우리 앞에 놓여 있을까요?
강화되는 환경 규제(ESG)
강화된 환경규제로 인해 유럽은 2030년에 이르면 약 2240조에 이르는 상업부동산이 좌초자산이 될 위기에 빠져있다는 경고인데
과거의 ‘좌초자산’이 주로 석탄 발전소 등 화석연료 관련 자산을 의미했다면
현재 부동산 시장에서의 ‘좌초자산’은 강화된 에너지 성능 규제를 충족시키지 못하는 낡고 비효율적인 건물을 의미합니다.
ESG 무시하다간 자산가치 폭락
유럽은 2030년부터는 최하위 등급(G등급) 건물의 신규 임대 및 매매를 사실상 금지할 예정입니다.
즉 새로운 스탠다드를 맞추지못하면 해당자산은 임대도 매각도 할수없는 그야말로 ‘좌초자산’이 되버리는겁니다.
결과적으로 건물주들은 수십억 원에 달하는 리모델링 비용을 투자해 건물을 ‘녹색화’하거나, 아니면 헐값에 건물을 매각해야 하는 선택의 기로에 놓이게 됩니다.
이제는 자산의 가치는 단순히 “입지”만 봐야할것이 아닌 “지속가능성” 역시 눈여겨봐야할 핵심 가치가 된것입니다.
한국에서는 어떻게 적용될것인가?
한국은 다행스럽게도 규제의 초점이 신축에 있습니다
위 그림에서 알듯이 제로에너지 건축물 의무화 로드맵을 통해 2020년부터 이미 시작, 곧 초래하는 2030년에는 연면적 500㎡에도 적용될 예정입니다.
하지만 법적 강제성이나 규제가 덜한다고 시장에서 영향이 크지 않을까요?
이미 상업용 투자시장에서는 “특히 대기업같이 ECG의무공시를 앞두고 있는상황” 좌초자산 리스크를 이미 가격에 반영하기 시작했고
녹색건축인증(G-SEED)이나 글로벌 친환경 인증(LEED 등)을 받은 건물이 그렇지 않은 건물보다
더 높은 임대료와 낮은 공실률을 기록하는 ‘그린 프리미엄’ 현상이 이미 일어났습니다
“JLL의 ‘아시아의 지속가능성 가치: 그린 프리미엄의 증거’ 보고서는 아시아 주요 11개 도시의 오피스 시장을 분석했으며, 서울의 경우 친환경 인증을 받은 A등급 오피스가 비인증 건물 대비 7%에서 최대 22%까지의 임대료 프리미엄을 형성하고 있다고 밝혔습니다. 이는 아시아 태평양 지역 전체 평균과 비교해도 높은 수준에 속합니다.실제로 JLL의 설문조사에 따르면 국내 임차 기업의 80% 이상이 2030년까지 100% 친환경 인증을 받은 포트폴리오를 구축하기를 희망하는 것으로 나타났습니다.
지금 당장 자산 가치가 급락하는 위기는 아닐지라도, 장기적인 관점에서 에너지 비효율 건물은 시장에서 도태될 수밖에 없는 운명에 처해있다고 보고 있습니다.
인사이트의 앞으로의 생각
인구 감소로인해 산업구조변화,대도시집중화등 상업용도시의 옥석가리기는 앞으로 커질것이다.
위의 변화뿐아닌 ESG에 의한 높은 스탠다드로인해 상업용부동산중에 장기적으로 헐값으로 나오는 매물등이 많아질것이다.
리모델링,신축 산업등 건설업및 관련산업등이 수혜를 누릴가능성이 크다.
ESG로 인해 늘어난 비용은 결국 사용자에게 전가될 것입니다.
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“How big is the real estate ‘stranded asset’ problem? 파이낸셜타임즈 기사
출처: https://www.ft.com/content/199acbae-f7ef-475b-90ad-985eb25fe6f6“