1970년대 강남 개발의 상징이자 대한민국 중산층의 로망으로 군림해 온 압구정동이 반세기 만에 거대한 변화의 서막을 알렸다. 서울특별시는 2026년 1월 22일, 압구정아파트지구 특별계획구역 3(이하 압구정3구역)에 대한 재건축 정비구역 지정 및 정비계획 결정을 공식 고시(제2026-50호)했다.
반세기의 기다림, ‘압구정 지구단위계획’의 확정
압구정3구역은 현대아파트 1~7차와 10, 13, 14차, 그리고 대림아크로빌 등을 포함하는 압구정의 심장부다. 1976년 아파트지구로 처음 지정된 이래, 이곳은 대한민국 부의 상징으로 통했으나 동시에 노후화된 주거 환경과 폐쇄적인 단지 구조라는 한계에 직면해 있었다. 이번 정비계획 고시는 지난 수십 년간 공전하던 개발 논의를 종식시키고, 주거와 상업, 문화가 어우러진 복합 도시로서의 미래상을 법적으로 확정한 것이다.
특히 이번 계획은 서울시의 ‘신속통합기획’을 통해 추진되어, 파격적인 용적률 혜택과 높이 완화가 적용되었다. 정비구역 면적은 약 40만 633㎡에 달하며, 서울 도심 내에서 보기 드문 초대형 단일 사업 부지다. 서울시는 이곳을 한강변의 개방감을 극대화한 ‘미래형 주거 단지’로 조성하기 위해 토지이용계획부터 기반시설 배치까지 모든 요소를 새롭게 설계했다.
한강과 도심을 잇는 보행의 축
이번 정비계획의 가장 큰 특징은 단지와 한강 사이를 가로막고 있던 콘크리트 장벽을 허무는 데 있다. 기존의 압구정 현대아파트는 올림픽대로에 가로막혀 한강으로의 접근성이 극히 제한적이었다. 하지만 확정된 안에서는 올림픽대로 상부에 거대한 ‘덮개공원’을 조성하여, 단지 내부에서 한강 둔치까지 평지로 연결되는 보행 환경을 구축한다.
또한, 압구정역에서 한강변까지 이어지는 공공보행통로를 조성하여 단지 주민들뿐만 아니라 서울 시민 누구나 한강의 정취를 느낄 수 있도록 계획되었다. ‘사유지로서의 아파트’라는 폐쇄성을 탈피하고 ‘공공재로서의 도시 공간’을 실현하려는 시도다. 정비구역 내 도로는 보행자 중심으로 재편되며, 생활권별로 공원과 녹지가 유기적으로 배치되어 도시 전체가 거대한 정원과 같은 느낌을 주도록 설계되었다.
스카이라인의 혁신: 최고 65층, 250m의 랜드마크
압구정3구역의 미래 모습 중 가장 기대를 모으는 대목은 단연 스카이라인이다. 고시안에 따르면, 압구정3구역은 최고 높이 250m 이하, 65층 규모의 주동 2개동을 배치할 수 있게 되었다. 과거 ’35층 룰’에 묶여 천편일률적이었던 서울의 아파트 경관을 파괴하는 혁신적인 변화다.
단지 중앙부에는 랜드마크 타워 2개동이 배치되어 압구정의 위상을 상징하게 된다. 랜드마크 외의 주동들은 최고 50층 이하(높이 200m 이하)로 설계된다. 한강변 첫 주동의 경우 시각적 개방감을 확보하기 위해 20층 이하로 제한하며, 단지 중앙부로 갈수록 층수가 높아지는 텐트형 스카이라인을 형성하며 배후 주거지에서도 한강의 조망권을 최대한 확보할 수 있도록 배려했다. 동시에 각 주동의 배치를 엇갈리게 하여 단지 사이사이로 한강의 바람길과 시각적 통경축을 확보했다. 총 5,175세대가 들어설 이 대단지는 규모 면에서나 디자인 면에서나 대한민국 주거 역사의 새로운 이정표가 될 전망이다.
용도지역의 상향과 복합 기능의 강화
이번 계획에서 주목할 또 다른 지점은 압구정역 인근 부지의 용도지역 상향이다. 기존 제3종 일반주거지역의 일부가 ‘준주거지역’으로 변경되면서, 압구정역 일대는 상업, 업무, 주거가 결합된 초고층 복합 거점으로 탈바꿈한다.
압구정3구역의 대지 면적은 정비계획 수립 과정에서 기존 360,187.8㎡에서 400,633.2㎡로 약 40,445.4㎡ 증가했다. 용도지역은 기존 제3종 일반주거지역 중심에서 역세권 활성화와 복합 기능 도입을 위해 준주거지역이 신설되었다. 획지 2 구역에 설정된 준주거지역은 28,970.6㎡ 규모로 이곳에는 대규모 테마형 상업시설과 문화시설이 들어서게 되며, 현대백화점 압구정본점과 연계되어 강남 북부의 새로운 상권 핵심축을 형성할 것으로 기대된다. 지하철 3호선 압구정역은 단지 내부 시설과 입체적으로 연결되어 주민들의 이용 편의성을 극대화하며, 역세권 활성화를 통해 주야간 활력이 넘치는 도시 공간으로 거듭나게 된다.
특히 준주거지역으로 상향된 압구정역 인근에는 세련된 디자인의 대규모 앵커 시설과 테마형 상가가 들어선다. 이곳에는 주민들을 위한 커뮤니티 공간뿐만 아니라, 서울 시민이 즐길 수 있는 전시 공간, 도서관, 체육시설 등이 복합적으로 배치된다. 단지 내부에는 초등학교와 중·고등학교가 유기적으로 재배치되어, 아이들이 차도를 건너지 않고 안전하게 등하교할 수 있는 ‘초품아(초등학교를 품은 아파트)’를 넘어선 에듀 타운이 형성될 예정이다.
공공기여를 통한 도시 가치의 상생
압구정3구역은 이번 재건축을 통해 전체 부지의 상당 부분을 공공시설과 도로, 공원으로 내놓는다. 강남의 노른자위 땅을 사유화한다는 비판을 불식시키고, 재건축의 이익을 도시 전체가 공유하는 모델을 제시한다.
공공주택(임대주택) 또한 단순한 배치를 넘어 분양 주택과 구분되지 않는 ‘소셜 믹스’를 적용해 고품격 주거 환경을 제공한다. 공공청사와 파출소 등 필수 기반시설 또한 단지 외관과 조화를 이루는 현대적인 건축물로 재탄생하여 지역 사회의 행정 편의를 높일 것으로 보인다. 압구정3구역 내 주거 약자인 임대주택 세대는 총 641세대로 계획되었으며, 분양 주택과 동일한 품질의 마감재를 사용하고 동·호수 추첨 방식을 적용하여 소셜믹스를 구현한다.
또한 주민센터와 치안센터를 포함한 공공청사가 2,282.8㎡ 면적으로 신설되며, 압구정 초등학교는 병설 유치원을 포함한 현대적 시설로 재탄생한다.
압구정3구역 사업성
압구정3구역의 추정 비례율은 61.05%로 책정되었다. 통상적인 재건축 단지들이 100% 내외의 비례율을 보이는 것과 비교하면 수치상으로는 낮아 보일 수 있으나, 그 속내를 들여다보면 압구정만의 독특한 자산 평가 방식이 숨어 있다.
비례율은 개발 이익을 종전자산 총액으로 나눈 값이다. 압구정3구역의 경우, 종전자산(현재 아파트 가치)을 평가할 때 최근 공시가격의 180%라는 높은 시세 보정률을 적용했다. 현재 소유하고 있는 아파트의 가치를 최대한 높게 잡아 현실화했다는 뜻이다. 분모가 되는 자산 가치가 커지면 비례율 수치는 낮아지지만, 결과적으로 조합원의 권리가액(내 집의 인정 금액)은 높게 유지되는 효과를 낳는다.
이번 고안에 따른 압구정3구역의 총 수입 추정액은 약 21조 1,080억 원이며, 공사비와 보상비 등을 포함한 총 지출은 약 5조 8,875억 원으로 추산되었다. 이를 바탕으로 산정된 비례율은 향후 관리처분계획 단계에서 감정평가를 통해 확정될 예정이다.
기존 현대3차 33평형을 소유한 조합원이 동일한 평형인 신축 전용 84㎡(34평형)를 분양받을 경우를 정밀 분석한 결과다.
- 자산의 인정: 현대3차 33평의 평균 종전자산액은 약 40억 9,100만 원으로 평가된다. 여기에 비례율 61.05%를 곱하면 조합원의 실질적인 권리인 ‘권리가액’은 약 24억 9,756만 원이 된다.
- 분양가와의 차이: 신축 전용 84㎡의 조합원 분양가 추정액은 28억 6,000만 원이다.
- 최종 분담금: 분양가에서 권리가액을 뺀 약 3억 6,244만 원이 최종적인 추가 분담금으로 산출된다.
약 40억 원대의 자산을 보유한 소유주가 3억 원 후반대의 분담금을 지불하고 한강변 초고층 신축 아파트 입주권을 얻게 되는 셈이다. 압구정의 높은 지가와 일반분양 수익성(일반분양가 평당 약 8,500만 원 추정)이 뒷받침된 결과로 풀이된다.
단, 소유주가 평형을 넓혀 갈 경우에는 분담금 규모가 커진다. 현대3차 33평 소유주가 전용 118㎡(약 45평, 분양가 39.9억 원)로 이동할 경우 약 14.9억 원의 분담금이 예상되며, 전용 152㎡(약 58평, 분양가 51.3억 원)로 이동 시에는 약 26.3억 원을 부담하게 된다. 반면, 상가 소유주의 경우 상가 전체 일괄 분양 수입이 1.3조 원에 달해, 상가 조합원들의 권리 확보 또한 안정적으로 이루어질 것으로 분석됐다.
압구정3구역 분담금 계산기
※ 본 계산기는 단순 참고용이며 투자의 최종 판단과 책임은 사용자 본인에게 있습니다. 어떠한 경우에도 법적 책임의 근거로 사용될 수 없습니다.
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