대구부동산의 두 가지 흐름…집값은 내렸고 신고가의 91%는 신축이었다

대구 아파트 시장에는 올해 두 개의 가격 흐름이 존재했다. 도시 전체 매매가격지수는 0.82% 내렸지만, 1월부터 7월까지 확인된 신고가 645건 가운데 91.2%는 준공 5년 이하 아파트에서 나왔다. 평균은 하락을 향했지만 새 아파트는 종전 최고가를 다시 썼다.

거래량만 보면 회복이라는 표현이 가능하다. 부동산인사이트 편집팀이 부동산인사이트 데이터허브의 실거래와 한국부동산원 주간 가격지수를 함께 분석한 결과, 2026년 상반기 대구 아파트 거래량은 1만2,630건으로 전년 같은 기간보다 13.3% 증가했다. 수성구는 20.1%, 중구는 36.9%, 동구는 22.8% 늘었다.

그러나 회복의 속도와 범위는 달랐다. 1분기 거래량은 7,193건이었지만 2분기는 5,437건으로 24.4% 줄었다. 2025년 12월 29일부터 2026년 7월 27일까지 대구 매매가격지수는 0.82% 하락했고, 6월 15일부터 7월 27일까지는 7주 연속 내렸다. 거래가 돌아온 것과 가격이 돌아선 것은 같은 사건이 아니었다.

지역 안에서도 방향은 하나가 아니었다. 중구는 매매가격지수, 거래량, 신고가 비율이 함께 올랐다. 수성구는 거래량이 늘었지만 매매가격지수는 제자리였고, 신고가는 범어동과 일부 고가 단지에 집중됐다. 서구는 상반기 거래량이 80.1% 증가했는데도 매매가격지수는 2.85% 하락했다. 같은 도시 안에서 지역 평균과 개별 신축의 가격이 서로 다른 궤도를 그렸다.

이번 기사에서는 대구가 반등했는지를 한가지 측면으로 판정하는 대신 회복한 영역을 살핀다. 신고가의 연식, 구·군별 가격지수와 거래량, 수성구 내부의 동별 차이, 분기별 거래 속도를 겹쳐 보면 올해 대구 시장의 특징은 상승보다 분화에 가깝다.

신고가 10건 중 9건, 준공 5년 이하에서 나왔다

1월 1일부터 7월 31일까지 취소 거래와 직거래, 가격 이상치 후보를 제외한 대구 아파트 유효 거래는 1만2,788건이었다. 이 가운데 같은 단지·동일 전용면적의 순차적 종전 최고가를 100만원 이상이면서 0.1% 이상 넘어선 거래는 645건, 5.04%였다.

연식으로 나누면 시장의 경계가 선명해진다. 준공 5년 이하 아파트는 유효 거래 2,967건 중 588건이 신고가였다. 신고가 비율은 19.82%다. 전체 유효 거래에서는 23.2%를 차지했지만 전체 신고가에서는 91.2%를 차지했다.

그보다 오래된 아파트의 신고가 비율은 1%에 못 미쳤다. 준공 6~10년은 2,047건 중 18건으로 0.88%, 11~20년은 3,244건 중 23건으로 0.71%였다. 준공 21년 이상은 4,530건 가운데 신고가가 16건, 0.35%에 그쳤다.

연식은 첫 열에 고정 · 표를 옆으로 밀어 거래·신고가·비중을 볼 수 있습니다 →

단위: 건, %. 거래일 2026년 1월 1일~7월 31일이며 7월은 잠정치다. 동일 단지·동일 전용면적의 순차적 종전 최고가를 100만원 이상이면서 0.1% 이상 웃돈 유효 거래를 신고가로 집계했다. 취소·직거래·가격 이상치 후보는 제외했다. 자료: 부동산인사이트 데이터허브.

이 차이는 대구 전역에서 기존 아파트 가격이 함께 회복됐다는 해석을 허용하지 않는다. 오히려 매수 가능한 주택 재고 가운데 새 아파트에만 더 높은 가격에 수요가 몰린다는 뜻에 가깝다. 올해 대구 신고가는 구축의 손실 회복보다 최근 입주 단지의 가격 상승 과정에서 주로 일어났다.

대구 신축 아파트 선호도에서는 두 가지 성격이 함께 있다. 입주 초기 단지는 동일 면적의 거래 이력이 짧다. 종전 최고가가 오래된 주택보다 낮은 횟수의 거래로 형성돼 있어 후속 거래가 이를 넘을 가능성이 상대적으로 높다. 따라서 준공 5년 이하의 19.82%를 기존 재고의 순수 상승률과 직접 비교해서는 안 된다.

그렇다고 신축 신고가를 통계적 착시로만 돌리기도 어렵다. 신고가가 한두 단지에만 머물지 않았기 때문이다. 동구 신암동의 동대구더센트로데시앙은 19건, 중구 남산동의 남산자이하늘채는 18건, 중구 달성동의 달성파크푸르지오힐스테이트는 18건의 신고가가 집계됐다. 북구 고성동1가 대구역오페라W도 18건, 달서구 본리동 달서SKVIEW는 15건이었다.

동대구역과 대구역, 중구 남산·대봉, 달서구 감삼·본리처럼 최근 입주 단지가 모인 생활권에서 여러 전용면적의 새 가격이 형성됐다. 대구 전체 지수의 하락과 별개로 이들 단지에서는 입주 뒤 첫 매매가격이 다시 매겨지고 있었다.

올해 신고가를 읽는 가장 안전한 방법은 ‘대구가 올랐다’와 ‘신축이 올랐다’를 구분하는 것이다. 전자는 전체 재고의 움직임이고 후자는 거래된 자산의 구성이다. 두 지표가 다른 방향을 보인 것은 모순이 아니라, 거래가 특정 연식과 특정 생활권에 집중됐다는 결과다.

수성구보다 먼저 움직인 중구

대구의 전통적인 고가 주거축은 수성구다. 그러나 올해 지역 반등의 완성도는 중구가 더 높았다. 중구 매매가격지수는 2025년 12월 29일부터 2026년 7월 27일까지 1.45% 상승했다. 상반기 거래량은 1,016건으로 전년 동기 742건보다 36.9% 늘었다. 1~7월 유효 거래 1,044건 중 신고가는 151건, 비율은 14.46%였다.

가격지수, 거래량, 신고가 비율이 같은 방향을 가리킨 지역은 중구가 가장 뚜렷하다. 남산동 남산자이하늘채와 남산롯데캐슬센트럴스카이, 대봉동 더샵리비테르 1·2차, 달성동 달성파크푸르지오힐스테이트, 태평로2가 힐스테이트대구역 등 최근 준공 단지가 여러 생활권에 걸쳐 거래됐다.

중구의 상승을 수성구와 같은 가격 수준으로 읽을 수는 없다. 지수 상승률은 각 지역 내부의 시간 변화이고, 절대가격 비교가 아니다. 중구가 수성구보다 비싸졌다는 의미가 아니라 중구의 주택 재고에서 올해 가격이 오른 범위가 상대적으로 넓었다는 뜻이다.

동구도 부분적인 반등 지역이다. 상반기 거래량은 1,840건으로 22.8% 늘었고, 매매가격지수는 0.17% 상승했다. 1~7월 신고가는 151건으로 중구와 같았지만 유효 거래가 1,871건으로 더 많아 비율은 8.07%였다.

동구 신고가 151건 가운데 신암동이 102건을 차지했다. 범어동 신고가 45건의 두 배를 넘는다. 동대구더센트로데시앙, 동대구역화성파크드림, 동대구역센텀화성파크드림, 동대구해모로스퀘어 동·서 단지, 동대구이안센트럴D 등 최근 입주 단지가 밀집한 영향이다.

다만 동구의 최근 지수 흐름은 연초보다 약하다. 최근 4주 매매가격지수는 0.04% 하락했다. 연간 누계가 플러스라는 사실과 현재 상승 동력이 이어진다는 판단은 구분해야 한다. 동구는 올해 초 회복이 확인된 지역이지만 상승세가 확산됐다고 단정할 단계는 아니다.

지역명은 첫 열에 고정 · 표를 옆으로 밀어 지수·거래·신고가를 볼 수 있습니다 →

단위: 건, %. 매매가격지수는 2025년 12월 29일 대비 2026년 7월 27일의 누적 변화다. 상반기 거래는 취소 거래를 제외한 1~6월 신고분이며 전년 같은 기간과 비교했다. 신고가 분석은 1~7월 유효 거래 기준으로 직거래와 가격 이상치 후보를 추가 제외했다. 군위군은 유효 거래가 5건으로 적고 비교 가능한 주간 지수가 없어 표에서 제외했다. 7월은 잠정치다. 자료: 부동산인사이트 데이터허브·한국부동산원.

이 표에서 가장 주의해야 할 지역은 서구다. 상반기 거래량은 전년 동기보다 80.1% 늘었고 신고가 비율도 9.95%로 대구에서 두 번째로 높다. 그러나 매매가격지수는 2.85% 하락해 8개 구·군 가운데 낙폭이 가장 컸다.

서구의 신고가는 원대동3가 서대구센트럴자이, 내당동 e편한세상두류역과 두류역자이, 평리동 서대구역반도유보라센텀 등 일부 최근 준공 단지에 집중됐다. 신축의 새 가격이 구 전체의 구축 재고까지 끌어올리지는 못했다. 거래 증가율도 전년의 낮은 거래 기반에서 출발한 효과를 함께 고려해야 한다.

달성군은 반대편에 있다. 상반기 거래량은 2.2% 감소했고 매매가격지수는 0.53% 내렸다. 1~7월 유효 거래 1,428건 가운데 신고가는 8건, 0.56%였다. 도심 신축에서 만들어진 가격이 외곽의 대규모 주택 재고로 번지지 않았다는 점을 보여준다.

중구·동구·수성구를 합치면 유효 거래는 5,124건으로 대구 전체의 40.1%다. 신고가는 400건으로 전체의 62.0%를 차지한다. 대구의 회복은 거래량보다 신고가에서 더 좁은 지역에 집중됐다.

수성구는 반등하지 않은 것이 아니라 갈라졌다

수성구를 대구의 회복 지도에서 제외할 수는 없다. 상반기 거래량은 2,237건으로 전년 동기 1,862건보다 20.1% 늘었다. 거래 증가 폭은 대구 전체 13.3%보다 컸다. 1~7월 신고가도 98건으로 중구·동구에 이어 세 번째로 많았다.

그러나 수성구 매매가격지수는 올해 사실상 보합이었다. 최근 4주에는 0.10% 하락했고 최근 13주로 넓히면 0.40% 내렸다. 유효 거래 2,209건 가운데 신고가 비율은 4.44%로 대구 전체 5.04%보다 낮았다. 거래량 회복과 구 전체 가격 상승 사이에 아직 간격이 있다.

그 간격은 동별로 벌어졌다. 범어동 유효 거래는 525건으로 수성구의 23.8%였지만 신고가는 45건으로 수성구 신고가의 45.9%를 차지했다. 범어동 신고가 비율은 8.57%로 수성구 평균의 두 배에 가까웠다.

황금동은 182건 중 13건, 7.14%였다. 중동은 거래가 87건으로 많지 않았지만 신고가 9건으로 비율이 10.34%였다. 만촌동은 256건 중 10건, 3.91%로 거래량에 비해 신고가 확산 폭은 제한적이었다.

법정동은 첫 열에 고정 · 표를 옆으로 밀어 거래·신고가 비율을 볼 수 있습니다 →

단위: 건, %. 주요 법정동을 신고가 건수 순으로 제시했다. 수성구 전체에는 표에 표시하지 않은 법정동이 포함돼 있어 주요 동의 합계와 일치하지 않는다. 거래일 2026년 1월 1일~7월 31일이며 7월은 잠정치다. 자료: 부동산인사이트 데이터허브.

단지별로 보면 수성구의 회복이 신축에만 한정된 것은 아니다. 범어에일린의뜰에서 신고가 11건, 황금동 힐스테이트황금엘포레에서 10건, 지산동 더샵수성라크에르에서 7건이 나왔다. 모두 최근 준공 단지라는 공통점이 있다.

동시에 2009년 준공한 범어동 두산위브더제니스에서도 신고가 8건이 확인됐다. 신고가 거래 중 최고 금액은 전용면적이 서로 다른 거래를 포함해 26억원이었다. 범어동에서는 새 아파트의 입주 가격 발견뿐 아니라 기존 고가 단지의 일부 면적에서도 종전 최고가가 갱신된 셈이다.

범어동 범어에일린의뜰의 신고가 거래 최고금액은 14억원, 황금동 힐스테이트황금엘포레는 10억5,000만원이었다. 이 금액은 단지 안의 서로 다른 전용면적을 포함한 최고 거래가격이므로 단지 간 가격 상승률 비교에 사용할 수는 없다. 중요한 것은 한 개 초고가 거래가 아니라 여러 면적에서 신고가가 반복됐다는 점이다.

수성구 전세가격지수는 올해 1.08% 상승했다. 매매가격지수가 사실상 보합인 상황에서 전세가 먼저 오른 것이다. 전세 상승을 곧바로 매매 상승의 선행 신호로 단정할 수는 없지만, 거주 비용과 매매가격의 방향이 완전히 같지는 않다는 사실은 확인된다.

수성구를 두고 ‘반등했다’고 말하려면 범어동과 일부 신축·고가 단지의 움직임이 만촌·지산·시지권 등 더 넓은 재고로 번지는지를 확인해야 한다. 현재 자료가 보여주는 것은 고가 수요의 소멸이 아니라 고가 수요의 선택 범위가 좁아졌다는 쪽에 가깝다.

거래 회복은 1분기에 강했고 2분기에 약해졌다

올해 상반기 거래량 1만2,630건은 전년 동기 1만1,143건보다 1,487건 많다. 누계만 보면 거래 회복이 뚜렷하다. 그러나 분기별로 나누면 시장의 속도가 달라진다.

1분기 거래량은 1월 2,567건, 2월 2,141건, 3월 2,485건으로 합계 7,193건이었다. 2분기는 4월 1,943건, 5월 1,545건, 6월 1,949건으로 5,437건이었다. 2분기 거래량은 1분기보다 1,756건, 24.4% 감소했다.

감속은 특정 지역만의 일이 아니었다. 2분기 거래량은 1분기보다 달성군 18.8%, 동구 20.7%, 북구 20.9%, 남구 22.0%, 수성구와 달서구 25.5%, 중구 29.0%, 서구 42.4% 감소했다. 상반기 거래 증가율이 높았던 중구와 서구에서도 2분기에는 거래 속도가 약해졌다.

신고가 비율도 상승 일변도가 아니었다. 유효 거래 중 신고가 비율은 1월 6.14%, 2월 5.87%에서 3월 4.53%, 4월 3.91%로 낮아졌다. 5월과 6월에는 각각 5.29%, 5.09%로 반등했지만 7월 잠정치는 3.89%다.

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단위: 건, %. 신고 거래량은 취소 거래를 제외했다. 신고가 분석 유효 거래는 여기에 직거래와 가격 이상치 후보를 추가로 제외했다. 7월은 신고기한이 남아 있어 거래량과 신고가 건수가 추가·정정될 수 있다. 자료: 부동산인사이트 데이터허브.

7월 거래량 1,398건을 6월 1,949건과 단순 비교해서는 안 된다. 계약일이 7월인 거래는 신고기한 안에서 8월에도 추가될 수 있다. 다만 1분기에서 2분기로 이미 확인된 24.4% 감소는 신고기한 문제로 설명하기 어렵다. 상반기 회복은 연초에 더 강했다.

거래량이 늘어도 가격지수가 오르지 않은 이유는 거래의 위치에 있다. 구축과 외곽에서 낮아진 가격으로 거래가 재개되면 거래량은 증가하지만 지수는 하락할 수 있다. 반대로 신축의 적은 거래가 종전 최고가를 넘어도 전체 재고에서 차지하는 비중이 작으면 도시 지수를 돌려세우기 어렵다.

대구에서는 두 경로가 동시에 나타났다. 넓은 주택 재고에서는 가격 조정 속에 거래가 이어졌고, 도심 최근 입주 단지에서는 새 가격이 형성됐다. 상반기 거래 증가율과 올해 매매가격지수 하락이 함께 나타난 배경이다.

가격지수와 신고가는 서로 다른 시장을 측정한다

매매가격지수는 지역 주택 재고의 전반적인 가격 변화를 추적한다. 신고가는 실제로 거래된 특정 단지·전용면적이 과거 최고 거래가격을 넘었는지 본다. 하나는 시장의 넓이를, 다른 하나는 거래 가격의 위쪽 꼬리를 관찰한다.

대구처럼 거래가 신축에 집중된 시장에서는 두 지표의 간격이 더 커질 수 있다. 준공 5년 이하 아파트는 신고가 비율이 19.82%였지만 21년 이상 아파트는 0.35%였다. 오래된 아파트가 유효 거래에서 더 큰 몫을 차지해도 신고가는 새 아파트에서 만들어진다.

지역 구성도 다르다. 중구·동구·수성구는 전체 유효 거래의 40.1%를 차지했지만 신고가의 62.0%가 발생했다. 달서구는 유효 거래 2,948건으로 대구에서 가장 많았지만 신고가는 82건, 비율은 2.78%였다. 거래가 많은 곳과 새 고점이 많이 만들어진 곳이 일치하지 않았다.

발표 주기의 차이도 있다. 실거래는 계약일 이후 신고가 추가되고 해제·정정될 수 있다. 주간 가격지수는 조사 기준일의 지역 가격 흐름을 보여준다. 특정 주의 지수와 그 주에 뒤늦게 신고된 거래를 일대일로 대응시키면 시간축이 어긋날 수 있다.

이 차이는 어느 지표가 맞고 틀린 문제라기보다 질문의 차이다. 대구 전체 주택가격이 올랐는지 묻는다면 매매가격지수가 우선이다. 어떤 자산에서 새 가격이 성립했는지 묻는다면 단지·전용면적별 신고가가 필요하다. 올해 대구에서는 두 질문의 답이 달랐다.

실거래 자료만으로 신축 집중의 원인을 하나로 확정할 수는 없다. 새 아파트의 공급 시점, 입주 뒤 매물 구성, 전용면적별 희소성, 대출 여건, 교육·교통 접근성의 상대적 평가가 함께 작용할 수 있다. 현재 확인되는 것은 원인별 기여도가 아니라 결과의 분포다.

그 분포는 명확하다. 도시 평균은 하락했고, 신고가는 신축에 집중됐으며, 지역 반등은 중구가 가장 넓었다. 수성구에서는 범어동과 일부 고가 단지가 먼저 움직였고, 거래 회복은 2분기에 감속했다. 대구의 회복은 한 방향의 파도가 아니라 자산별로 높이가 다른 물결이었다.

대구 반등을 판단할 다음 네 가지 신호

첫 번째는 매매가격지수의 연속성이다. 대구 전체 지수는 6월 중순부터 7월 말까지 7주 연속 하락했다. 한 주의 보합이나 소폭 상승보다 여러 주에 걸친 플러스 전환이 확인돼야 도시 평균의 방향이 바뀌었다고 볼 수 있다.

두 번째는 신고가의 연식 확산이다. 현재 신고가 91.2%가 준공 5년 이하에 집중돼 있다. 준공 6~10년과 11~20년 아파트의 신고가 비율이 1%를 넘어 지속적으로 높아지는지가 중요하다. 신축의 가격 발견이 구축의 고점 회복으로 번져야 시장의 폭이 넓어진다.

세 번째는 수성구 내부의 확산이다. 범어동은 수성구 유효 거래의 23.8%로 신고가의 45.9%를 차지했다. 범어동의 고가 거래가 이어지는지와 함께 만촌·지산·시지권에서 신고가 비율과 후속 거래가격이 높아지는지를 봐야 한다.

네 번째는 3분기 거래량이다. 상반기 거래량은 전년 동기보다 늘었지만 2분기는 1분기보다 24.4% 줄었다. 7월 신고가 완결된 뒤 8월과 9월 거래가 2분기 수준을 회복하는지, 중구·동구의 거래 증가가 지속되는지 확인해야 한다.

후속 거래의 가격도 중요하다. 신고가 한 건이 나온 뒤 같은 단지·전용면적에서 거래가 새 고점 부근에 이어지면 가격대가 정착했다고 볼 근거가 생긴다. 반대로 다음 거래가 다시 낮아지면 신고가는 시장가격의 이동보다 개별 층·동·거래 조건의 차이일 수 있다.

올해 대구에서 먼저 회복된 것은 시장 전체의 가격이 아니라 가격의 서열이었다. 최근 입주한 도심 단지, 중구의 새 주거축, 수성구 범어동의 일부 고가 자산이 종전보다 높은 가격을 얻었다. 구축과 외곽은 같은 속도로 따라오지 않았다.

대구가 반등했는지를 묻는다면 현재 답은 조건부다. 거래량은 지난해보다 회복됐지만 분기 동력은 약해졌고, 매매가격지수는 여전히 하락했다. 다만 신축과 일부 도심에서는 새 가격이 반복적으로 형성됐다. 대구 시장은 바닥을 한꺼번에 통과한 것이 아니라 서로 다른 자산이 다른 시점에 가격을 다시 쓰는 과정에 있다.