광명 시티프라디움 에듀하임 무순위 21세대, 최고 11억9800만원…수도권 무주택 대상

수도권 무주택 세대에게 무순위 청약의 기회가 주어지지만, 전매제한 3년과 재당첨제한 10년의 규제 조건은 유지된다. 경기도 광명시 소하동 광명 구름산지구 A6블록에 들어서는 광명 시티프라디움 에듀하임이 11월 10일 무순위 접수를 받는다. 공급가격은 최저 7억 4,700만원에서 최고 11억 9,800만원으로 형성되며, 타입별 최고가는 59㎡B 8억 2,700만원, 84㎡D 11억 9,800만원이다. 청약통장 가입 여부와 무관하게 신청할 수 있어 문턱은 낮아 보이지만, 투기과열지구에 따른 대출 규제와 초기 자금 납부 일정이 청약자의 실제 진입 범위를 결정하는 조건이다.

공급 물량과 층별 공급가격

가격은 모집공고의 기본 공급금액이며 발코니 확장 공사비와 추가선택품목 비용은 제외된 금액이다. 표를 옆으로 밀어 전체 열을 볼 수 있다.

이번 무순위 모집은 경기도 광명시 소하동 광명 구름산지구 도시개발사업지구 A6블록에 위치한 지하 2층~지상 22층 6개동 총 426세대 중 잔여 21세대를 대상으로 한다. 최초 일반분양 이후 정당계약과 예비입주자 공급을 거쳐 남은 물량이다.

주택형별 배정을 보면 전용 59㎡B가 4세대, 전용 84㎡D가 17세대다. 59㎡B는 202동 101호(7억 4,700만원), 501호(8억 2,700만원), 204동 402호(8억 1,700만원), 205동 301호(8억 700만원)로 구성된다. 최저가는 1층 7억 4,700만원이며 5층 기준 최고가는 8억 2,700만원이다.

전용 84㎡D는 206동 5호 단일 라인에 17세대가 배치돼 있다. 2층 10억 9,800만원부터 시작해 3층 11억 3,300만원, 4층 11억 4,300만원, 6~9층 11억 6,800만원, 10~15층 11억 8,800만원, 16~22층 11억 9,800만원으로 층수에 따라 공급금액이 계단식으로 상승한다. 84㎡D의 최저가와 최고가 격차는 1억원이다.

단지 전체의 공급가격 범위는 최저 7억 4,700만원부터 최고 11억 9,800만원에 이른다. 주택형별 최고 분양가만 집계하면 8억 2,700만원에서 11억 9,800만원 수준이다. 최저 분양가와 최고 분양가를 단순 혼동하지 않고 층별로 확정된 개별 호실의 공급금액을 명확히 대조하는 작업이 선행돼야 한다.

청약 및 계약 일정

청약 접수는 11월 10일 하루 동안 한국부동산원 청약홈을 통해서만 진행된다. 접수 시간은 오전 9시부터 오후 5시 30분까지다. 현장 접수는 불가능하며 공동인증서, 금융인증서, 네이버인증서, KB국민인증서, 토스인증서, 신한인증서 등을 통한 전자 인증 로그인이 요구된다.

당첨자 발표는 11월 13일이다. 당첨자로 선정되면 11월 17일부터 18일까지 이틀간 서류 접수를 거쳐 11월 20일 정당 계약을 체결한다. 계약 체결 장소는 경기도 광명시 일직동 511-2번지에 마련된 견본주택이다. 정당 당첨자가 계약을 포기하거나 부적격으로 판정될 경우 11월 21일 오전 10시 예비입주자를 대상으로 순번에 따른 동·호수 배정과 계약 체결이 즉시 이어진다.

계약금 10% 분할 납부와 중도금 40% 대출 여건

분양대금은 계약금 10%, 중도금 40%, 잔금 50%의 납부 구조를 갖는다. 통상적인 10-60-30 분할 구조와 비교해 중도금 비중이 40%로 낮고 잔금 비중이 50%로 높은 형태다. 입주 시점까지의 금융 부담이 상대적으로 뒤로 미뤄져 있는 구성이다.

계약금은 1차와 2차로 나뉜다. 계약 당일에는 정액으로 3,000만원을 먼저 납부하고, 계약 체결일로부터 1개월 이내에 나머지 잔여 계약금을 치러 총 분양금액의 10%를 완성해야 한다. 59㎡B의 경우 1개월 내 납부할 2차 계약금이 4,470만~5,270만원이며, 84㎡D는 7,980만~8,980만원에 달한다. 계약 당일 3,000만원만으로 초기 자금이 끝나는 것이 아니라 30일 이내에 적지 않은 현금이 투입돼야 한다.

중도금은 10%씩 총 4회로 분할 납부된다. 1회차 2027년 4월 30일을 시작으로 2회차 2027년 11월 30일, 3회차 2028년 5월 31일, 4회차 2028년 11월 30일로 설정됐다. 사업주체가 대출 취급기관을 알선할 예정이지만, 경기도 광명시는 투기과열지구로 지정돼 있어 차주의 주택 보유 현황, 기존 대출 유무, 분양권 소유 여부에 따라 대출 비율이 축소되거나 실행 자체가 거절될 수 있다.

잔금 50%는 입주지정일에 납부한다. 59㎡B는 3억 7,350만~4억 1,350만원, 84㎡D는 5억 4,900만~5억 9,900만원 규모다. 2029년 3월로 예정된 입주 시점의 금융 환경, 스트레스 DSR 3단계 안착 여부, 잔금대출 LTV 규제 수위에 따라 실제 개인이 조달해야 하는 순수 자기자본의 규모가 크게 출렁일 수 있다.

발코니 확장 공사비는 분양대금과 별도의 계약으로 체결되며 납부 계좌 역시 분리돼 있다. 59㎡B 발코니 확장비는 2,209만 9,000원(계약금 220만 9,900원, 중도금 220만 9,900원, 잔금 1,767만 9,200원)이며, 84㎡D는 3,471만 6,000원(계약금 347만 1,600원, 중도금 347만 1,600원, 잔금 2,777만 2,800원)이다. 발코니 확장 공사비와 추가 선택품목 유상옵션 비용은 취득세 산정 시 취득가격에 합산되므로 부대비용 계산에 반영해야 한다.

수도권 거주 무주택 요건과 재당첨제한 10년

청약 신청 자격은 입주자모집공고일인 2026년 11월 5일 현재 수도권(서울특별시, 경기도, 인천광역시)에 거주하는 무주택세대구성원인 성년자(만 19세 이상)에게 주어진다. 세대주인 미성년자도 자녀 양육이나 직계존속 부양 등의 사유가 있으면 신청 가능하다. 단, 동일 주민등록표등본상에 등재되지 않은 외국인은 신청할 수 없다.

과거 청약통장에 가입한 사실이 없거나 납입 인정 금액이 적더라도 무순위 접수에는 아무런 제약이 없다. 한국부동산원 청약홈 추첨 프로그램을 통해 무작위로 당첨자와 동·호수가 결정된다.

그러나 청약 신청 자격이 완화된 것과 당첨 이후의 사후 규제는 구분된다. 본 주택은 투기과열지구에서 공급되는 분양가상한제 미적용 민영주택이다. 무순위 청약에 당첨되면 계약 체결 여부와 관계없이 당첨자로 전산 관리되며, 당첨자 발표일로부터 10년간 재당첨제한이 적용된다. 향후 10년간 규제지역 내 일반분양이나 분양가상한제 주택 청약 시 1순위 신청 자격이 제한된다.

전매제한 기간은 최초 당첨자 발표일인 2026년 10월 12일부터 3년이다. 다만 3년 이내에 소유권이전등기를 완료한 경우에는 소유권이전등기를 마친 시점에 3년이 지난 것으로 간주한다. 입주 예정월이 2029년 3월이므로 사실상 준공 및 등기 완료 시점까지 분양권 상태의 전매는 불가능하다. 실거주의무기간은 공고상 적용되지 않는다.

자주 묻는 청약 조건

청약통장이 없어도 신청할 수 있는가?

청약통장 가입 여부나 납입 금액과 관계없이 신청할 수 있다. 공고일(2026년 11월 5일) 기준 수도권에 거주하는 무주택세대구성원 요건을 충족하면 추첨으로 당첨자를 가린다.

계약금과 초기 필요자금은 얼마인가?

공급금액의 10%가 계약금이다. 계약 체결 시 1차 계약금 3,000만원을 납부하고, 계약 후 1개월 이내에 2차 계약금(주택형·층수에 따라 4,470만~8,980만원)을 완납해야 한다. 발코니 확장 계약금(10%)도 별도 준비가 필요하다.

당첨 시 전매제한과 재당첨제한은 어떻게 적용되는가?

전매제한은 최초 당첨자 발표일(2026년 10월 12일)로부터 3년간 적용되며 소유권이전등기 완료 시 해제된다. 재당첨제한은 10년이 적용되어 향후 다른 분양 주택 청약에 장기 제약이 발생한다. 거주의무기간은 없다.

주변 공급 사례와 시세 비교 시의 한계

부동산인사이트 데이터허브의 2026년 11월 6일 확인 자료를 함께 제시한다. 비교 대상은 동일 상품의 확정 시세가 아니라 인근 또는 같은 지역에서 확인된 공급 사례다. 면적, 준공 시기와 모집 차수가 서로 달라 가격 차이를 곧바로 할인율이나 예상 수익으로 바꿀 수 없다.

비교 공급가격은 각 공고의 기준 주택형 가격이며 단지 전체 최저가나 모든 호실의 평균이 아니다. 같은 단지명이 반복되면 과거 모집 차수다. 특별·일반공급과 잔여세대 모집은 모집 인원과 신청 방식이 달라 단순 비교에 한계가 있다.

부동산인사이트 데이터허브에 따르면 비교 대상 공급 사례 3건의 평균 평당 분양가는 4,607만원/평으로 집계됐다. 이번 광명 시티프라디움 에듀하임 84㎡D의 최고 분양가 11억 9,800만원은 평당 약 4,660만원 선으로, 인근 철산동의 철산자이 브리에르(4,776만원/평)보다는 다소 낮고 최초 본 청약 당시 84㎡C(4,592만원/평)나 철산자이 더 헤리티지 59㎡(4,455만원/평)보다는 소폭 높은 수준에 형성돼 있다.

그러나 이러한 수치 비교를 매수 판단의 직접적 근거로 삼기에는 구조적 차이가 크다. 철산동 재건축 대단지와 소하동 구름산지구 도시개발구역은 인프라 성숙도와 지하철 7호선 접근성에서 상당한 입지적 차이를 보인다. 구름산지구는 향후 초등학교 및 주거환경 조성이 단계적으로 진행되는 개발 초기 지구라는 점도 함께 감안돼야 한다.

분양권의 공급가격과 기입주 아파트의 매매가격 사이에는 준공까지의 공사 기간, 금융 비용, 발코니 및 옵션 비용이 놓인다. 평당 분양가 수치가 비슷하다는 사실이 동일한 주거 편의성이나 환금성을 보증하지는 않는다. 이 기사에서는 미래 시세 상승에 대한 전망이나 임의의 안전마진을 계산하지 않았다.