한 번씩 멈췄던 목동 9단지, 13단지 재건축, 서울시 통합심의 넘었다…7800가구 재건축 속도전

목동신시가지 재건축 과정에서 한 차례씩 큰 제동이 걸렸던 9단지와 13단지가 나란히 서울시 정비사업 통합심의를 통과했다.

9단지는 과거 안전진단에서 재건축 불가 판정을 받았던 곳이고, 13단지는 불과 두 달 전 통합심의에서 보류된 단지다. 두 사업장이 다시 사업시행인가를 향한 같은 선상에 서면서 목동 재건축 단지 간 속도 경쟁도 한층 거세질 전망이다.

목동9단지와 13단지 재건축 사업이 서울시 정비사업 통합심의 문턱을 넘어섰다. 통합심의는 건축과 경관, 교통, 환경 등 사업시행인가 과정에서 필요한 여러 심의를 한꺼번에 검토하는 절차다. 통합심의를 마치면 사업시행계획인가를 위한 주요 사전 절차를 상당 부분 정리하게 된다.

두 단지의 재건축 계획을 합치면 7800가구가 넘는다. 목동9단지는 현재 2030가구를 최고 49층, 3957가구로 재건축하는 계획이다. 서울시 정비사업 정보몽땅에 등록된 계획상 용적률은 300%, 임대주택은 620가구다. 13단지는 기존 2280가구를 3852가구로 늘린다. 최고 49층 규모로 계획됐으며 분양주택 3284가구와 임대주택 568가구가 포함돼 있다. 두 단지의 기존 주택은 총 4310가구로, 현재 계획 기준으로는 재건축 이후 3499가구가 늘어난다.

눈길을 끄는 곳은 13단지다. 13단지는 지난 7월30일 열린 서울시 제15차 정비사업 통합심의위원회에서 보류 결정을 받았다. 목동신시가지 14개 단지 가운데 통합심의 단계에서 보류된 첫 사례였다.

당시 쟁점은 사업 규모보다는 건축 배치였다. 최고 49층 주동이 비슷한 높이로 연속 배치되면서 서울시가 요구해온 입체적인 스카이라인과 맞지 않는다는 지적이 나왔다. 서울시는 저층과 중층, 고층이 단계적으로 이어지도록 최고층 높이를 보다 다양하게 구성할 것을 요구한 것으로 알려졌다.

13단지 입장에서는 이번 심의 통과로 가장 큰 인허가 변수를 하나 걷어낸 셈이다. 지난 3월 고시된 정비계획상 사업부지는 17만8919.9㎡, 계획 용적률은 약 300%다. 총 3852가구 가운데 전용 85㎡ 이하가 약 70%를 차지한다.

시공사 선정도 동시에 진행되고 있다. 13단지의 예정 공사비는 약 2조3763억원으로 3.3㎡당 약 980만원이다. 삼성물산이 지난 7일 1차 시공사 입찰에 단독 응찰하면서 입찰은 한 차례 유찰됐다. 삼성물산은 미국 설계사 SMDP와 손잡고 목동 첫 래미안 수주에 공을 들이고 있다.

9단지는 다른 의미에서 상징성이 크다.

9단지는 2020년 재건축 정밀안전진단에서 한 차례 탈락했다. 1차 안전진단에서는 D등급을 받았지만 한국건설기술연구원의 적정성 검토에서 58.55점, C등급을 받아 재건축이 불가능해졌다. 당시 목동에서는 6단지가 처음 안전진단을 통과한 직후여서 9단지 탈락이 다른 단지의 재건축에도 영향을 미칠 수 있다는 우려가 컸다.

전환점은 2023년이었다. 안전진단 기준이 완화되면서 9단지는 그해 12월 다시 정밀안전진단을 통과했다. 2025년에는 정비구역 지정까지 마쳤고 한국자산신탁을 사업시행자로 하는 신탁방식으로 사업을 진행하고 있다. 현재 계획은 지하 3층, 지상 최고 49층, 3957가구다.

최근에는 인허가 절차도 빠르게 진행됐다. 서울시 정비사업 정보몽땅에는 이달 10일 통합심의 소위원회 관련 자료가, 18일에는 환경영향평가 본안 검토 관련 자료가 공개됐다. 사업 초기 안전진단에서 3년 넘게 발이 묶였던 단지가 이제는 사업시행인가를 바라보는 단계까지 올라온 것이다.

이번 통과가 주목되는 또 다른 이유는 목동 전체 재건축 일정 때문이다.

목동신시가지 1~14단지는 이미 모두 정비구역 지정을 마쳤다. 6단지는 지난 5월 통합심의를 통과했고 DL이앤씨를 시공사로 선정했다. 10단지는 현대건설, 12단지는 GS건설, 13단지는 삼성물산이 유력 시공사로 거론되는 등 지난해까지만 해도 계획 단계에 머물렀던 목동 재건축이 올해 들어 실제 인허가와 시공사 선정 단계로 빠르게 이동하고 있다.

특히 사업시행인가 시점은 목동에 중요한 변수다. 국제민간항공기구의 새로운 고도제한 기준이 국내에 적용될 경우 김포공항과 가까운 목동 일대 정비사업도 영향을 받을 가능성이 있기 때문이다. 정비업계에서는 현행 계획을 유지하기 위해 2030년 이전 주요 인허가 절차를 마치려는 단지들의 속도 경쟁이 계속될 것으로 보고 있다.

다만 통합심의 통과가 곧 착공을 의미하는 것은 아니다. 앞으로 사업시행계획인가와 관리처분인가, 이주와 철거 등의 절차가 남아 있다. 시공사가 정해지지 않은 단지는 공사비 협상이라는 큰 변수를 거쳐야 한다.

그럼에도 9단지와 13단지의 이번 심의 통과는 의미가 작지 않다. 9단지는 안전진단 탈락이라는 목동 재건축 초기의 가장 큰 악재를 겪었던 단지였고, 13단지는 목동에서 처음으로 통합심의가 보류된 사업장이었다

목동 14개 단지, 인허가와 시공사 선정은 어디까지 왔나

목동 재건축은 같은 출발선에서 일제히 움직이는 사업이 아니다. 사업주체 구성, 통합심의, 시공사 선정이 단지별로 다른 속도로 진행되고 있다.

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목동 14개 단지의 재건축 계획은 합계 47,636가구다. 이 가운데 9·13단지는 7809가구로 전체의 16.4%를 차지한다. 9·13단지의 기존 4310가구와 비교하면 계획상 3499가구, 약 81.2%가 늘어나는 셈이다. 다만 이 증가분을 모두 일반분양 물량으로 볼 수는 없다. 임대주택과 조합원 배정 등 공급 구성을 함께 살펴야 한다.

7~8월 60건 중 20건 신고가

부동산인사이트 데이터허브에 수집된 국토교통부 아파트 매매 실거래 자료를 분석한 결과, 목동신시가지 1~14단지의 2026년 7월 계약은 43건, 8월 계약은 17건으로 집계됐다. 두 달간 60건 가운데 계약일 이전의 동일 단지·동일 전용면적 최고가를 넘은 거래는 20건으로, 11개 단지에서 나왔다. 최근 거래의 3분의 1이 해당 면적의 종전 최고가를 넘어선 셈이다.

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표 기준 · 자료: 국토교통부 아파트 매매 실거래 수집분, 부동산인사이트 데이터허브. 작성 기준 2026.09.21. 6·7월분은 09.21, 8월분은 09.18, 9월분은 09.19 한국시간 갱신. 해제 거래 제외. 0은 수집분 내 0건이며 미신고 거래 부재를 뜻하지 않는다. 신고가의 종전 비교 범위는 2006년 이후 수집 자료다.

9단지 71.37㎡ 23억7000만원, 13단지 151.76㎡ 33억5000만원

9단지 전용 71.37㎡는 8월7일 7층이 23억7000만원에 거래돼 같은 면적의 종전 최고가인 7월14일 23억6000만원을 1000만원 웃돌았다. 상승폭은 약 0.4%다. 같은 단지 전용 126.53㎡는 7월14일 5층이 31억3000만원에 거래됐다. 해당 면적의 종전 최고가는 2025년 4월12일 26억5000만원으로, 두 거래의 차이는 4억8000만원이다. 서로 다른 주택의 거래인 만큼 이를 동일 주택의 수익률로 해석할 수는 없다.

13단지에서는 전용 151.76㎡ 11층이 7월4일 33억5000만원에 거래됐다. 같은 면적의 종전 최고가인 지난해 12월6일 31억5000만원보다 2억원 높다. 반면 이 단지의 가장 최근 수집 거래인 전용 70.73㎡ 8월6일 계약 23억원은 기존 최고가와 같은 금액이어서 이번 신고가 건수에 넣지 않았다. 최고가와 같은 거래와 최고가를 새로 경신한 거래를 구분한 것이다.

7·8월 거래가 가장 많았던 곳은 13단지로 13건이었다. 그중 12건은 7월30일 통합심의 보류 이전인 7월에 체결됐다. 따라서 최근 거래량이나 신고가를 이번 통합심의 통과의 결과로 연결할 수는 없다. 이미 형성된 재건축 기대와 이후의 인허가 진전을 구분해 읽어야 한다.

목동 각 단지의 최근 거래와 신고가

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표 기준 · 자료: 국토교통부 실거래가 공개자료 수집분, 부동산인사이트 데이터허브. 작성 기준 2026.09.21. 각 단지에서 계약일이 가장 늦은 수집 거래이며 현재 호가나 단지 전체 시세가 아니다. 단지별 면적·층·계약일이 달라 가격 순위로 비교하지 않는다.

신고가 경신은 9·13단지에만 국한되지 않았다. 5단지 전용 65.08㎡는 7월4일 25억8000만원에서 같은 달 28일 26억5000만원으로 최고가를 다시 높였다. 6단지 전용 95.03㎡는 7월20일 31억원, 7단지 전용 53.88㎡는 8월6일 24억7500만원에 거래됐다. 11단지 전용 66.24㎡도 7월18일 20억4500만원, 8월31일 20억5000만원으로 연속 경신했다.

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표 기준 · 신고가 산식: 2006년 이후 수집된 같은 단지·같은 전용면적의 해당 계약일 이전 최고 매매금액을 엄격히 초과한 거래. 최고가 동률 제외, 층은 구분하지 않으며 비슷한 면적을 하나로 합치지 않았다. 같은 날의 다른 거래를 직전 거래로 간주하지 않았다. 7~8월 전체 60건 중 신고가 20건, 해당 단지 11곳. 거래방식과 등기 완료 여부를 별도로 선별한 집계는 아니다.

거래 자료는 부동산인사이트 데이터허브 실거래 조회에서 살펴볼 수 있다. 사업 진행 현황은 2026년 9월21일 기준이며, 거래 분석의 출처는 국토교통부 아파트 매매 실거래 공개자료 수집분이다.